Аванс, задаток, обеспечительный платёж – что это такое (часть 2)

Часть 1 тут
Часть 2

Задаток и его особенности

У соглашения о задатке есть очень важная особенность. За его нарушение для любой из сторон предусмотрена материальная ответственность в виде как раз суммы этого задатка. Покупатель передал сумму, обещал купить. Потом не купил вовремя – теряет всю сумму задатка. Продавец не продал вовремя – отдаёт сумму задатка, и ещё столько же своих денег должен отдать. Всё серьёзно! Поэтому надо чётко прописать, обозначить, когда, где, при каких условиях срок соглашения истекает.

Мало ли, что может дальше быть в ваших отношениях с контрагентом?
Например, покупатель дал вам задаток, а потом взял и пропал. А вы подумали – ну, я и не тороплюсь, когда объявится, тогда и проведём сделку. А в вашем соглашении было написано, что в последний день действия соглашения стороны обязаны прийти по такому-то адресу (обычно адрес нотариальной конторы), в такое-то время, с такими-то документами и денежными суммами (если покупатель).

И вы туда не пришли, потому что не прочитали и не вникли. И теперь вы не правы. А ваш контрагент пришёл, отметился у нотариуса, и теперь в суде требует от вас задаток в двойном размере. И он прав. Подумайте, нужна ли вам такая сильная обеспечительная мера для подготовки к сделке?

Правильно говорят: Задаток цементирует сделку. Делает её нерушимой. В идеале – да, для этого он и придуман. На практике может быть и вред от его нерушимости. Как любое сильное оружие, задаток надо использовать с умом.

История. Рекламируем достаточно дорогую квартиру. Приходит потенциальный покупатель, с супругой; и он и она из области банковско-финансовой-юридической. Квартира понравилась, с ценой согласны, но. Им надо продать свою нынешнюю квартиру, и вот тогда сразу покупают нашу. Они были уверены, что за два месяца управятся.

Нет, ну а что, они с финансами «на ты». Уж квартиру-то продать смогут! Правда, свою квартиру они планировали начинать рекламировать по завышенной цене, мне это было видно. Так многие и часто делают, это «системная ошибка» большинства современных самостоятельных продавцов на рынке вторичной недвижимости. Вот здесь я немного делюсь соображениями, почему так происходит. 

Им всё подходило в нашей квартире. Они были уверены в быстрой продаже своей квартиры. И поэтому они согласны были внести нам крупный задаток. Процентов 15 от цены квартиры, миллионы рублей. Мой клиент-продавец с интересом отнёсся к этому предложению, ну а почему нет? Сумма большая, люди они здравомыслящие, понимают, что если не успеют вовремя, то задаток потеряют. Внешне – да, всё так.

Но вот только та цена, с которой они планировали начинать продажу, никак об их здравомыслии не говорила. Но это видел только я. Что дальше? Дальше – это только кажется, что два месяца – большой срок. Шансы на то, что они свою квартиру за это время не продадут, большие. По той цене, по которой запланировали начать рекламу – сто процентов, что не продадут.

И вот, представим, свою квартиру они не продали, и со дня на день подходит срок окончания действия договора задатка. Человек так устроен, что хочет видеть причины своей ошибки где-то снаружи, а не в себе. Это не я неправильную цену установил и потому не продал, это вокруг так всё само неудачно сложилось.

Просто взять и потерять несколько миллионов огорчительно и неприятно. Начнутся предложения к нам – давайте немножко продлим соглашение, нам вот чуть-чуть не хватает времени, ну пожалуйста. Надо нам это? Нам надо нашу квартиру продать, а не сочувствовать тем, кто предсказуемо не может решить вопрос с продажей своей квартиры. И вот мы, по закону и по соглашению, отказываемся продлевать этот срок. Они теряют очень большой задаток.

Тогда что? Тогда наши несостоявшиеся покупатели идут в суд, оспаривают соглашение о задатке. Имеют право! И специальные знания они для этого имеют, это из общения проглядывало. И просят суд, в качестве обеспечительной меры, наложить запрет на отчуждение нашей квартиры. Это законно и логично.

Суд – дело небыстрое, на полгода запросто растянется. Положим, суд мы выиграем, но всё это время мы квартиру продать не можем. Это нарушение планов моего клиента. И ещё — в Росреестре, в записи о нашей квартире, останется отметка, что право на распоряжение квартирой ограничивалось по суду.
Это «пятно на репутации» квартиры. Многие потом из-за этой записи откажутся покупать. Просто так, на всякий случай. А вдруг конфликт не был исчерпан в суде, и в дальнейшем возможны проблемы?

Примерно такие свои размышления я привёл и продавцу – своему клиенту, и потенциальному покупателю. Продавец согласился с моими опасениями, поблагодарил за предусмотрительность. Потенциальный покупатель меня послушал, рассмеялся, и сказал, что этот сценарий был бы вполне вероятен, и мои опасения оправданы.

Так что большой задаток, конечно, приятен продавцу. И все стороны вначале рассчитывают, что он именно укрепит будущую сделку. Но, диалектически, он содержит в себе, из-за своего размера, ростки будущего спора. А задача риэлтора – избегать любых споров и конфликтов, и двигаться по наиболее разумному пути к сделке. Хорошо думайте над предложением вручения вам большого задатка.

Эта история закончилась хорошо. От задатка мы отказались, продали квартиру другому покупателю, которая предложила нам немного меньше, но сразу.

Другая история, совсем короткая. Я отговорил своих пожилых клиентов-продавцов от получения предложенного нам задатка. Они сначала обрадовались, что покупатель будет точно обязан купить их квартиру, иначе потеряет внушительную сумму. Но я им разъяснил, что и они за неготовность к продаже отвечают тем же. И тогда они согласились, что ни к чему им лишняя ответственность. Вдруг они приболеют? Им тогда будет не до сроков окончания соглашения и похода к нотариусу. А если вообще пропустят случайно срок окончания соглашения? Переживаний от потери суммы задатка они могут просто не перенести. Отказались от задатка. Получили от других покупателей обычный аванс, и прекрасно продали квартиру, без волнений.

И ещё, одно уточнение. Очень часто люди, планирующие вступить в отношения, юридически обозначаемые как ЗАДАТОК, неправильно называют его ЗАЛОГОМ. Это совершенно разные по смыслу понятия. Если вы их устойчиво путаете, то ваши контрагенты имеют полное право считать ваш уровень подготовки очень низким. И вполне может быть, что они захотят воспользоваться вашей некомпетентностью.

 

Обеспечительный платёж и его особенности

Да, хорошая штука – задаток! Но и ответственность за нарушение условий соглашения тоже хорошая. Сумму немалую можно потерять! А есть какой-нибудь вариант, что бы примерно как задаток, но что бы ответственность только для одной стороны была? Да, есть, но удобно это получается только для продавца. Такой способ обеспечения обязательств так и называется — «Обеспечительный платёж».

В общем, бытовом смысле это как будто «задаток в одни ворота». Этот обеспечительный платёж передаётся от покупателя к продавцу, именно что бы зафиксировать обещание купить квартиру. Пока похоже на задаток! Но дальше начинается большое отличие. Если задаток симметричен, и при неисполнении обязательств каждая из сторон отвечает суммой задатка, то в этом случае правило другое.

Деньгами при отказе от сделки отвечает только покупатель. Продавец, если передумал продавать, просто отдаёт этот платёж покупателю, и говорит «извините». То есть, в этой юридической конструкции заложена изначальная несправедливость. Мне сложно судить, зачем нужна такая несимметрия, но что есть, то есть.

На рынке недвижимости Москвы есть риэлторские компании, которые внесли понятие «обеспечительный платёж» в свои «фирменные» соглашения, определяющие порядок и условия проведения сделок с квартирами. Но только в том случае, если они помогают эту квартиру продавать. Ну, ведь не враги они сами себе!

Этих компаний немного, я сам видел только одну, слышал ещё про две. Когда их спрашиваешь, зачем вам нужны такие условия, когда ответственность лежит только на другой стороне, то ответ всегда один – мы защищаем интересы своих клиентов. Ну, как бы стандартно, если нечего ответить, то так и говорят.

Относительно внесения суммы данного «Обеспечительного платежа» при подписании соглашения моё мнение такое. Для нормальной, взаимовыгодной и взаимоуважительной сделки такая мера обеспечения не нужна. Она излишне жёсткая и несимметричная. Любой специалист с опытом работы согласится, что некоторые намеченные сделки не складываются, разваливаются, всё бывает.

Иногда и так получается, что виноватых в этом нет. Ничего не поделаешь, надо заново начинать собирать и готовить. А те, кто хочет «как бы обезопасить» себя от неожиданностей с помощью обеспечительного платежа, как будто не понимают эту простую истину.

На самом деле всё они прекрасно понимают, это осмысленный и хладнокровный выбор. Здесь нет никакого желания потребовать, вынудить контрагента вот именно что обязательно участвовать в сделке. Тогда для чего придуман этот обеспечительный платёж? Вот для чего. Эта деньги интересны именно как отдельная сумма случайного, но приятного дохода риэлторской компании.

Дохода, который они законно получат при отказе покупателя от покупки. Почему риэлторской компании, а не продавцу квартиры? Потому что эта сумма, по условиям соглашения, переходит в распоряжение именно компании, а не продавца-собственника. Помните, выше я написал, что они объясняют строгость условий именно заботой о клиенте? Вот такая забота! Заботятся о клиенте, а деньги оставляют себе.

Любой грамотный покупатель или риэлтор, увидя «Обеспечительный платёж» в соглашении, десять раз подумает, нужна ли ему квартира, которую желают продавать только на таких сомнительных условиях! Можно обсудить другую форму соглашения, почему нет? Отказываются изменить – ну, что ж, и мы от их квартиры отказываемся. Вот всё устраивает в квартире, но способ продажи – не устраивает, до свидания!

И ещё добавлю. Именно в соглашениях с «Обеспечительным платежом» часто фигурируют те вышеупомянутые формулировки про «ненадлежащее исполнение обязательств» по соглашению. Одно к одному, как будто авторы заранее намечают, что сделку они проводить не станут, но деньги постараются у вас отобрать. И внешне всё законно!

В общем, держитесь подальше от обеспечительного платежа. Особенно новички и самостоятельные покупатели!

 

Отсутствие аванса/задатка и его особенности

Бывает и такое. Это допустимо, если между договорённостью о купле-продаже и самой сделкой проходит два-три дня, не больше. Во всех прочих случаях отсутствие аванса – ошибка. Давайте посмотрим, почему же некоторые сделки всё-таки пробуют провести без аванса?

Так происходит исключительно в простых сделках, где есть только продавец и покупатель. И почти всегда одна сторона – без риэлтора. Этой самостоятельной стороне (речь про покупателя) кажется, что так безопаснее. Что если уж передавать деньги, то все сразу, через банковскую ячейку. И делать это при подписании основного договора купли-продажи.

Предварительная передача некоей суммы в виде аванса или другого платежа кажется этой стороне рискованным делом. Но рискованна не сама передача денег, их продавец почти всегда обязан вернуть (с учётом содержания и смысла соглашения). Настоящие причины здесь вот какие. Как мы уже успели увидеть, текст предварительного соглашения должен быть составлен грамотно, учитывать все особенности данной конкретной сделки.

Это приводит к тому, что предварительное соглашение по сложности может превосходить текст основного договора купли-продажи. В некоторых случаях, в предварительном соглашении прописывается что-то, чего даже и не будет в тексте основного договора (например, о предметах обстановки квартиры).

Составить такой текст непрофессионалу почти невозможно. Найти в интернете – любимая идея дилетанта – тоже не получится, так как там представлены только самые общие формы бланков. Вот поэтому самостоятельный покупатель и старается шагнуть к сделке без предварительной оплаты. А там уже надежда, что стороны будут документально связаны подписанным договором купли-продажи. А дальше Росреестр на государственной регистрации перехода права проверит договор. Хорошо, если так и будет.

Но на свете не бывает ничего без риска. Если вы обозначили своё намерение о покупке лишь словесно, то и отношение к вам соответствующее. Это рынок, на нём разговаривают на языке денег. Договорённости фиксируются деньгами «поверх слов». А тут что получается? У продавца есть только ваше «горячее обещание», и ему этого откровенно мало.

Вы вроде как ничем не рискуете, ведь денег никому ещё не отдали. Но риск есть — в том, что вас могут не воспринимать серьёзно, как реального покупателя. Почему? Потому, что пообещать купить вы могли многим продавцам, а потом взять и незаметно исчезнуть. Кстати, и у вас есть симметричный риск – вы можете оказаться не единственным претендентом на покупку, и квартира будет продана не вам. А вы готовились, деньги, например, обналичили, ещё какие-то издержки понесли. В итоге — хотели купить «без риска», но не получилось.

Справедливости ради скажу, что некоторые сделки удачно проходят без аванса. Пример – мы продаём, приходят покупатели, полностью готовые к сделке. Контрагент-женщина очень профессиональна, всё быстро и чётко для себя уяснила. Сказала – да, всё хорошо, мы готовы купить сразу. Объяснила – они спешат, так как покупателю через три недели улетать за границу надолго.

Прямо на этой встрече позвонили в банк, договорились на послезавтра закладывать ячейку. И я вижу, что у нас всё так и будет, как решили, потому что контрагент надёжный. Значит, в этом случае допустимо готовить сделку без аванса. И всё прошло прекрасно! Были и другие подобные истории. Но это счастливые исключения, большинство таких сделок по разным причинам не получается провести.

 

Продление соглашений

Иногда бывает так, что по какой-то причине стороны не укладываются в срок, прописанный в предварительном соглашении. Если при этом стороны сохраняют намерение проводить сделку, то всё хорошо.

Надо просто встретиться, и на ранее подписанном листе с соглашением добавить запись «Стороны продлевают срок действия настоящего соглашения по ХХ.ХХ.ХХХХг. включительно». Поставили свои подписи, и бумага продлена. Если общая встреча затруднительна, то достаточно, если продавец (держатель аванса) сделает вышеуказанную запись на экземпляре покупателя. А экземпляр этот к продавцу должен привезти риэлтор покупателя, это его зона ответственности.

Был случай, когда совсем никто никак не мог встретиться. Будущая покупательница родила, и была в роддоме. Тогда вот что придумали — каждая из сторон на своём экземпляре соглашения сделала вышеуказанную надпись, сфотографировали. И по Ватсапу, через своих риэлторов, обменялись изображениями соглашения с продлевающей надписью. Как говорится, это лучше, чем ничего. И указывает на сохранение у сторон намерения провести сделку. И сделка эта благополучно прошла немного позже!

Бывает так, что всем некогда, и повод вроде пустячный, на пару дней продлить и надо! Ладно, на словах, по телефону договоримся, и этого хватит. Да, хватит, но ровно до того момента, когда вдруг стороны внезапно не разругаются. Не спрашивайте, отчего. Так просто иногда случается.

И тогда тот, кто передал деньги (покупатель), вдруг слышит – вы срок сделки пропустили, деньги вам не отдадим. Разные люди есть! Поэтому если вечером срок истекает, а сделка следующим утром, то вечером надо встретиться и продлить. Это важная формальность. Для риэлтора об этом помнить – признак профессионализма и заботы об интересах своих клиентов.

 

Подводя итог, скажу: соблюдайте обычаи и правила рынка, они выработаны для удобства и безопасности всех сторон. Одна из важнейших «ступенек» на пути к сделке – встреча сторон и внесение денежной суммы от покупателя к продавцу.

На встрече обсуждается полный объём взаимных обязательств, список фиксируется, дальше стороны их выполняют, готовят сделку. У этих встреч и этих передач денег есть чёткий сценарий, отступать от которого ни к чему. Знайте и контролируйте объём своих обязательств по предварительному соглашению.

Если форма соглашения предоставляется другой стороной, то обязательно заранее потребуйте образец для ознакомления. И внимательно изучите его, задайте вопросы по содержанию, по неясному для вас смыслу формулировок.

Точный исчерпывающий совет о том, какая форма передачи денежных средств лучше подходит для вашего конкретного случая, сейчас дать нельзя. Все предварительные документы в сделке с недвижимостью законны — аванс, задаток, обеспечительный платёж.

Что выбрать — зависит от ваших подробностей и особенностей. От того, кем вы являетесь в сделке – продавцом или покупателем. Но всегда надо стремиться к симметричным обязательствам.

Новичкам лучше, если это будет авансовый платёж. Опытным подойдёт и задаток. А вот рассмотренный выше «Обеспечительный платёж» — наихудшее решение, отказывайтесь от него, если вы покупатель.

Всегда потенциально опасно соглашение, где, как мы выше рассмотрели, используются формулировки «неисполнение, или недолжное исполнение».

Желаю всем хороших контрагентов и сделок «на одном дыхании»!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *