Про покупку квартиры в Сочи – как это было (часть 2)

Часть 1 тут

Часть 2

Это так называемые «Фонари», то есть объявления-пустышки. Самой квартиры этой либо не было никогда, либо она была давно продана. Объявления-пустышки нужны, что бы потенциальный покупатель, финансово и морально готовый к приобретению квартиры в Сочи, позвонил тому, кто даёт это объявление. Автор объявления таким несложным образом «собирает спрос».

В Москве дальше автор объявления как раз и предлагал заняться поиском квартиры для позвонившего человека. Сам даёт объявление-пустышку, сам предлагает услуги.

В Сочи эту технологию усовершенствовали. Тот, кто отвечает на звонок, свои услуги сам не предлагает. Ну, то есть не работает грубо, «в лоб». Он (или она) говорят, что квартира продана, и что его (её) коллега сможет помочь приобрести что-то подобное. И даёт контакт коллеги.

А с этим коллегой общение начинается как бы «с чистого листа». Он никаких нереальных объявлений не давал, у меня с ним никакое неудовольствие не связано. Это я сам звоню ему с просьбой, что бы он подобрал нам квартиру. Совсем другой расклад, с психологической точки! Я трудолюбиво перезванивал по всем полученным номерам, внимательно слушал, «что», и главное, «как» мне говорят.

Встречались удивительные персонажи, которые на предложение помочь с покупкой квартиры отвечали вяло и без всякого интереса. Как будто они и не риэлторы!

Были такие, манера общения которых не устраивала меня. По голосу и манере общения очень много можно узнать о человеке.

Или иные – горячо и активно соглашались помочь, обещали завтра-послезавтра дать информацию о подходящих объектах – а завтра ничего, а послезавтра они уже не помнили разговор со мной, и, конечно, ничего предложить не могли.

Ну, что же, звоню и ищу дальше. При очередном звонке по объявлению-«Фонарю» мне так же предложили обратиться к коллеге автора объявления, дали номер. Я позвонил, пообщался с риэлтором Дмитрием, моим тёзкой. Объяснил ему, кто мы, какая у нас задача, что мы уже видели в Сочи. Сказал, что у нас не будет пустых просмотров и долгой неопределённости. Моя клиентка — деловой человек, готова к приобретению, нам надо что-то, подходящее под её запросы.

Отношение Дмитрия мне понравилось. Энергичный. Всё, что он обещал сделать, он делал точно и в срок. Подобрал для нас варианты, которые выглядели достаточно интересно. Старое вторичное жильё мы уже не рассматривали, только новостройки в разных районах.

Для оперативного общения я открыл группу в Ватсапе. Лучше списываться сразу всем втроём, так будет меньше искажения информации, меньше непонимания.

Мы договорились с моей клиенткой о дате совместного вылета в Сочи, прилетели, Дмитрий нас встретил в аэропорту, и сразу поехали смотреть. Первые несколько вариантов новостроек уже были неплохие, можно было и на них остановиться.

Но Дмитрий сказал – подождите, есть ещё один интересный вариант, у него расположение выигрышное, лучше многих. Мы поехали смотреть. Приехали, да, точно, дом прямо на окраине парка. Новостройка, возведён «под крышу», но строительство ещё не закончено.

Лифтов ещё не было, мы пешком поднялись на самый верх, огляделись — вокруг везде парк, деревья, зелень. И море тоже видно, но вдалеке. Хорошее, красивое и тихое место. Плюс это обжитой район, там уже есть всё, что надо для проживания мамы моей клиентки. Автобусная остановка прямо у дома, тоже важно!

Тут как раз пришло время пообедать, мы, по совету Дмитрия, пришли в одно простое кафе. В Сочи много таких мест, где всё просто, посуда пластиковая, а готовят очень вкусно! С удовольствием поели, передохнули в прохладе. Обсудили квартиры, которые увидели сегодня.

Я ещё раз переуточнил у Дмитрия, в каком виде документы на каждую из них. Были новостройки с не очень понятными бумагами, была одна вторичная квартира в только что сданном новом доме.

Наилучшие впечатления у моей клиентки были от квартиры в доме рядом с парком. В общем, я тоже остановил бы выбор на этой квартире. Но я своё мнение выражать в данный момент не вправе. Клиентка должна принять решение сама. Я могу только в дальнейшем, после проверки, сказать, допустимо ли покупать квартиру, с точки зрения чистоты документов.

Одно из прекрасных качеств моей клиентки – она может взвешенно, но быстро принимать ответственные решения. Вот и сейчас, к окончанию нашего «обеденного перерыва» она сказала мне – сосредоточимся на этой квартире в парке, надо по ней всё узнать подробно.

Это уже была моя задача. При всём уважении к Дмитрию, в тот момент мы были ещё мало знакомы, что бы довериться ему в проверке юридической чистоты предложенной им же квартиры. Надо проверять всё и самому. Пока мы только видели хороший дом. Вполне могло быть так, что с документами там полная беда.

Я слышал, что некоторые дома в Сочи строят так – документов почти нет, только права на земельный участок. Но квартиры уже продают гражданам. К моменту достройки документы приводят в порядок. Если получается привести их в порядок. Ну, удивительный город!

Дмитрий тут же позвонил, оперативно договорился с сотрудниками фирмы-застройщика, что мы сможем прямо сейчас приехать к ним в офис, и нам предъявят любые интересующие нас документы. Так же мы сможем ознакомиться с договором, по которому будет приобретаться квартира.

Приехали в офис, большое здание, солидная фирма. Правда, это ничего не значит. Большая фирма может быть почти банкротом, и вообще, всё может быть не так, как кажется внешне. Мы посмотрели все документы, которые нам предоставили на ознакомление. Это заняло много времени, но самое главное, мы увидели разрешительную документацию на строительство дома. Но были и моменты, которые оказались не полностью прояснены. Это предстояло сделать мне самому, уже из Москвы.

Дмитрий отвёз нас назад в аэропорт, мы улетели в Москву. Договорились, что мы берем себе неделю на сбор информации и проверку этого объекта. Одновременно выверяем текст договора, по которому будет приобретаться квартира. Когда мы уже были в Москве, застройщик нам пообещал небольшую, но приятную скидку, если мы подпишем договор в течение недели.

Честно, я от этой скидки даже немножко расстроился. Такой частый ход, что бы «на спешке» покупатели принимали необдуманное решение! Нет, мы будем проверять всё, что возможно. Скидка подождёт.

В тексте предложенного нам договора я сделал много правок, убрал все неоднозначные толкования. Более чётко прописал обязательства застройщика и сроки исполнения обязательств.

Взял выписку в Росреестре на тот земельный участок, на котором построен дом. Всё так, как в документах, принадлежит тому же лицу. Но. Из выписки видно, что участок заложен, обременён ипотекой, под него собственник участка взял в Сбербанке небольшой кредит. Для участка, на котором идёт стройка, это очень плохо. Стройка становится «заложником» ипотеки, если что не так с возвратом кредита, то кредитор забирает себе права на участок. И вся стройка оказывается на теперь уже чужом участке. Кошмар!

Но я сразу подумал, что это не кредит и не ипотека как таковые. Это оригинальный способ защиты права собственности на участок. Где-то видел уже такое. Объясняю. Если какой-либо злобный рейдер захочет отнять у собственника участок со всей стройкой, то он, при должном уровне криминальной или коррупционной поддержки, сможет это сделать. И тогда со стройкой всё будет очень сложно. И вот умный хозяин участка оформляет небольшой кредит с ипотекой, и теперь Сбербанк, со своей мощной юридической службой и иным административным ресурсом, стоит на страже залогового имущества – земельного участка. И все спокойны.

Хорошо, с земельным участком разобрались. Дальше проверил фирму-застройщик, фигурирует ли её имя в судах, не заявлена ли фирма на банкротство. Нет, чисто. И руководитель фирмы не банкрот.

Теперь квартира. Квартиры на вторичном рынке проверяются по нескольким параметрам. Если совсем коротко — право собственности и право пользования. У нас первичный рынок. Права пользования тут нет в принципе, уже легче. Но как проверять право собственности на квартиру в строящемся доме?

Это пока объект незавершённого строительства, она никак индивидуально не зафиксирована в Росреестре. Если бы квартиры в этом доме продавались по так называемым «Договорам долевого участия», как все «нормальные» новостройки, то информация о ней так же была бы в Росреестре. Но это Сочи, здесь многое происходит на «понятийном» уровне.

Причём, этот уровень ничем не хуже подтверждающей записи в государственном реестре. Обратился к тем, кто знает. Пообщался с одним знатоком сочинских новостроек. Всё логично. Если новостройки возводятся по «местным правилам», то и узнавать про их перспективы надо у того, кто знает эти правила.

Я этого человека нашёл случайно, во время своих сплошных обзвонов и просмотра интернет-страниц о строительстве в Сочи. Он мне сказал – сам я тебе ничего искать не буду, но про любой выбранный объект смогу рассказать много интересного. И в самом деле, знал он много, и его слова подтвердились в дальнейшем.

Когда я собрал всё, что было можно найти, то сделал вывод – дом строят опытные люди, хорошо знающие Сочи и правила жизни и работы в нём. Они довели до полного завершения несколько проектов, должны достроить и оформить и этот дом. Рассказал про всё это своей клиентке.

Уточнил – опыт застройщиков показывает, что они все хорошо делали в прошлом. Будущее не может предсказать никто, если у них что-то вдруг пойдёт «не так», то это может отразиться на доме. Но риск допустим, по сочинским меркам. Она ответила – покупаем, у меня хорошие предчувствия, всё получится.

К этому времени у нас был полностью подготовлен договор. Клиентка в это время была в Тольятти, на месте своей новой работы. Я отправил ей по почте договор, она распечатала и подписала его, и переслала все подписанные экземпляры через DHL мне в Москву.

Я их получил, и следующим утром полетел в Сочи, для передачи договора на подписание второй стороне. Там меня встретил Дмитрий, мы поехали в офис компании-застройщика. У нас была назначена встреча с тем, кто подписывал наш договор с их стороны. Потом я забираю экземпляр договора своей клиентки, отвожу ей в Москву, где она время от времени жила. Она сама через свой банк оплачивает сумму договора по реквизитам, и сделка завершена.

До подписания договора я спросил у руководителя застройщика, почему всё-таки участок находится в залоге у Сбербанка? Он сначала удивился; надо же, говорит, впервые кто-то из покупателей это проверил!

И ответил так, как я и думал – это защита собственности и стройки, а не кредит в привычном смысле. Сумма кредита небольшая, его можно погасить в любой момент. Но они выплачивают строго по графику, и как раз к окончанию строительства всё будет выплачено. Но тогда уже здание будет оформлено на застройщика в Росреестре, и рейдерам не будет никакого смысла захватывать участок. Вот такие меры предосторожности. В Сочи надо всегда быть очень внимательным – такую фразу он сказал.

В общем, подписали договор, торжественно, но быстро. У всех свои дела, тем более у руководителя застройщика. Всё заняло около часа, было ещё утро, а обратный самолёт у меня был через 5 часов

. Был август, жара в Сочи стояла совершенно невообразимая для меня, плюс влажность. На море ехать даже и не хотелось. Да и потом, какой пляж, если у меня при себе важные документы – подписанный договор. Клиентка обязана внести по нему оплату в течение 3-х дней, я должен передать ей бумаги в ближайшие дни, при первой возможности.

Решили, что Дмитрий отвезёт меня в аэропорт, и там я спокойно дождусь самолёт. По пути заехали в кафе, пообщались на всякие риэлторские темы. Мне было интересно, неужели это неоднозначное явление – объявления-«Фонари», настолько выгодно, что им все пользуются?

Разве не правильнее публиковать объявления только с актуальными объектами? Дмитрий мне ответил то же, что я уже слышал много раз от других сочинских коллег. Сочи – особый город, тут свои правила. «Метод Фонаря» работает, и наше уже состоявшееся сотрудничество это как раз и подтверждает!

Да, тут согласен, тут не поспоришь. Я предложил, как эксперимент, публиковать объявления только с актуальными объектами. А вдруг этот новый для Сочи тренд окажется востребован?

Я вернулся в Москву, передал клиентке её экземпляр договора. Она уже перевела сумму оплаты застройщику, свои обязательства мы выполнили полностью. Собственно, и мои обязательства перед клиенткой я выполнил. Точнее, если бы у нас была сделка на вторичном рынке, то после окончания государственной регистрации можно быть уверенным, что всё закончилось, и всё хорошо. Сделано!

А здесь нам ещё предстояло подождать завершения строительства, и, главное – внесения данных о доме и о квартирах в Росреестр. После этого собственность на дом оформляется сначала на организацию-застройщика, а от него – на тех, кто выкупил квартиры на этапе строительства. Если дом по каким-то причинам не будет принят госкомиссией, то его не внесут в Росреестр, и не будет дальнейшего оформления права собственности на мою клиентку.

Поэтому я постоянно отслеживал ситуацию с домом. Его достроили, некоторые покупатели квартир уже стали делать ремонт в квартирах. Но официального внесения данных о нём в Росреестр всё ещё не было. Сроки затягивались, и уже выходили за оговоренные в договоре. Я сохранял спокойствие. Предполагал, что это возможно, что в Сочи небольшая заминка с оформлением – в порядке вещей.

Примерно раз в месяц узнавал, что нового, как дела с оформлением, и передавал новости своей клиентке. И наконец, при очередном обращении узнал, что оформление завершилось, и теперь квартиры в этом доме являются обычными квартирами, с правом собственности, с возможностью продавать-покупать-дарить-завещать. Всё, вот теперь сделка закончена, квартира принадлежит моей клиентке, теперь я полностью спокоен.

Ну, вот такая история про удивительный город Сочи. А, забыл, вот ещё. Примерно через полгода мне позвонила директор той фирмы, агент которой сначала нам помог в наш первый приезд, а потом перестал выходить на связь.

Оказывается, они там про нас забыли просто! Агент тот из фирмы ушёл, остальным было не до нас. Дальше вспомнили, позвонили, ну, так мы уже давно купили то, что нам надо. Директор сокрушалась, что так глупо вышло, и они сами себе помешали денег заработать. Да, у них были все шансы, но не сложилось.

А другой риэлтор, Дмитрий, получив возможность оказать нам услугу и заработать, сделал всё необходимое, и у него всё получилось. И дальше, всё время достройки дома и оформления в собственность, он регулярно сообщал мне информацию о положении вещей, о сроках. Вот точно – не величина и известность агентства важны, а энергичность и компетентность того конкретного агента, с которым предстоит работать.

Что интересно – ни при первом знакомстве, ни в дальнейшем я не спрашивал Дмитрия о том, в каком агентстве он работает. Название мне ничего не сказало бы! Только сам агент и его качества важны. С тех пор мы с Дмитрием ещё раз посотрудничали, он помог одному моему знакомому сдать квартиру в Сочи. Быстро и чётко, за хорошую цену, мой знакомый доволен. В общем, если надо в Сочи кому-либо помочь с недвижимостью, могу Дмитрия рекомендовать.

В завершение несколько мыслей. Если выходишь на незнакомый рынок недвижимости, то надо в первую очередь определиться с тем, кто станет там помогать. Это главное! Можно по знакомым поискать, можно выбрать из первых двух-трёх крупных агентств города. Можно, как мы поступили «во второй попытке», быстро оценить деловые качества многих «случайных» агентов, и выбрать из них наиболее подходящего нам.

А дальше жизнь обязательно покажет, правильный был нами сделан выбор, или нет. Если что-то не так, то смотрим и ищем местного специалиста дальше. И одновременно мы начинаем больше и больше понимать про местный рынок, потому, что мы непрерывно двигаемся в его гуще и толще, и каждый день узнаём новое и полезное.

Дальше закономерно приходим к желаемому результату, и всё, наша задача решена. Покупка квартиры в Сочи состоялась! Вот как в этой истории.

Желаю всем хороших специалистов и лёгких-понятных сделок в любых странах и городах!

4 ответа к «Про покупку квартиры в Сочи – как это было (часть 2)»

  1. До самого конца думал что что то пойдёт не так 😉 стиль немного детективный ))

    1. А это частое явление в недвижимости) Любая сделка в чём-то детективная)

  2. Да уж взгляд со стороны на рынок Сочи он такой)) спасибо 🙏 Вам за доверие Дмитрий и в тот раз и уже с другим Клиентом. Кстати цена за кв.м. уже значительно выросла как я вам и говорил при покупке, так что для Клиента это получилась ещё и хорошая инвестиция! Так что жду от Вас новых рекомендаций😁👌

    1. Прекрасно, что цена выросла) Расскажу хозяйке, или она сама тут прочитает.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *