Как сдать квартиру без хозяина? (часть 2)
Часть 2
Когда запускаешь новую рекламу по сдаче квартиры, то всегда интересно наблюдать стадии реакции рынка на новое предложение. Многое зависит от уровня квартиры.
В дорогом сегменте звонков немного, большинство от непосредственных нанимателей. А в эконом-сегменте происходит такая резкая хаотичная «вспышка» звонков. В первые три-четыре минуты может быть 5-6-7 звонков!
Но почти все эти звонки от риэлторов. Некоторые из этих звонков приходят ещё в момент, когда объявление подано на сайт, но не опубликовано. Как такое возможно? А вот так — площадки объявлений «сливают» эту свежайшую информацию о новых квартирах каким-то агентствам недвижимости ещё до публикации.
Конечно, за деньги «сливают», но зато сотрудники этих агентств опережают всех остальных на несколько минут. А в скоротечной жизни рынка найма-аренды это огромное преимущество. За эти несколько минут можно договориться с хозяином квартиры (если рекламирует хозяин) о сотрудничестве.
Обычно условия сотрудничества таковы – хозяина просят прямо сейчас своё объявление с публикации снять. Как это поможет сдать квартиру? Вот как. Те риэлторы выставляют объявление от своего имени и своими контактами, с указанием, что помимо цены найма, надо ещё платить комиссию и им. Обычно 30-40 % от цены месячной ставки.
И ездить этим риэлторам никуда не надо, фото квартиры они возьмут из объявления хозяина, описание – там же. Ничего себе, нахальство какое! – такая обычно реакция несведущих граждан. Но не всё так просто.
Объявление хозяина, появившись на верхних строчках в ленте объявлений, тут же начинает погружаться вниз. Выходят другие новые объявления, и теперь наверху они. Через два дня его объявление уже никому не видно. Это плохо, так как люди обычно ищут предложения в верхней части списка объявлений.
А у риэлторов есть специально оплачиваемые «верхние места» в ленте объявлений, и их объявления поэтому видны всем интересующимся долгое время. Вот и думайте, как лучше поступить!
Подскажу главное, о чём надо подумать. «Верхнее место» у объявления будет, это точно. Но какая компетентность, какая культура общения у того, кто теперь будет представлять вашу квартиру? Он или она может невольно так ухудшить восприятие вашей квартиры, что желающих снять её вы не дождётесь. А может, всё будет хорошо. В общем, думайте.
Возможны и другие неприятности. Как раз при рекламе этой квартиры произошла вот такая история. На второй-третий день рекламы звонит мне оптимистичный мужчина. В голосе — океан радости!
Говорит, что он риэлтор, что вот сейчас увидел моё объявление, это здорово, квартира очень подходит одним его клиентам. У них большая семья, и они скоро смогут приехать, посмотреть, скорее всего, снимут эту квартиру. Ну, не счастье ли?
Отдельно, и несколько раз, он уточняет у меня, что ничего, кроме цены найма квартиры, нанимателям платить не надо. Ему, как риэлтору, это очень важно, так ему проще получить своё вознаграждение.
Я ему повторяю и подтверждаю всё то, что есть в объявлении. Ещё пару раз он перезванивает, уточняет что-то по характеристикам квартиры, я отвечаю. Потом — тишина, ну, так бывает, отказались клиенты, видимо.
Через день мне звонят по моему объявлению очередные интересанты, первый вопрос – а почему у вас в одном источнике указано «без комиссии для нанимателя», а в другом источнике – комиссия 30 % ? Я удивился очень. В названном источнике у меня объявление совсем не публиковалось!
Подтвердил, что сдаём без комиссии, что я доверенное лицо собственника, всё чисто и прозрачно. Открыл тот сайт, смотрю – да, эта самая квартира, фотографии мои, описание почти моё.
Посмотрел телефон в объявлении, а это тот мой коллега сделал своё подложное объявление, только теперь оно с комиссией. Наниматели должны будут оплатить ему несколько десятков тысяч рублей! И его имя тоже Дмитрий, и это путает людей. Вот такой молодец этот Дима!
Собирает своим объявлением спрос на «мою» квартиру, выдаёт себя за представителя собственника. Для этого не надо большого труда – немножко наглости, немножко бесстыдства, немножко вранья. Кто-нибудь, да найдётся! Но что делать дальше? В квартиру же он без меня не может зайти. Сдать без меня квартиру он тоже не сможет.
Из опыта, такие умники сначала говорят тем, кто к ним обратился по фальшивому объявлению, что это именно они и являются представителем собственника. Потом звонят тому, кто публикует объявление, просят показать квартиру. При этом поясняют, что они приведут нанимателей, и своё вознаграждение получают от нанимателя. Договариваются о дате и времени визита, приходят с людьми на квартиру. И влезают между сторонами, как говорится, «без мыла». Ну а дальше, как повезёт.
Если наниматели и наймодатели люди порядочные и воспитанные, сторонящиеся конфликтов, то вполне можно получить своё вознаграждение. Пусть и обманом, и не со своего объекта, но ведь деньги не пахнут! В общем, промышляют этим скользкие типы. И поэтому я не стал звонить Диме и скандалить, требовать убрать его объявление. Зачем?
Он не уберёт из вредности, а вот напакостить может. Станет рассказывать позвонившим ему про квартиру что-то негативное, ещё как-то мешать. Тогда что делать? Да ничего! Эти люди сами себя наказывают, немножко позже мы к нему ещё вернёмся.
Тем временем, объявление публикуется, звонки идут. И самый первый звонок был от женщины, которой был очень удобен именно этот дом. Она с семьёй жила в квартире в соседнем доме. Снимали, что бы жить рядом со школой дочери и сына. Дети росли, и съёмная квартира стала недостаточно просторной.
Задумались о расширении, стали просматривать предложения, и почти сразу в рекламе появляется наше объявление! Это то самое хорошее совпадение, то самое везение, о котором я говорил раньше. Я рассказал о квартире, о том, каких жильцов нам хотелось бы видеть.
Она ответила – вот, это слово-в-слово про нашу семью! Мы договорились о просмотре, в ближайший взаимно удобный день встретились, осмотрели квартиру, обсудили ключевые моменты возможного сотрудничества. Первоначально супруги пришли одни, без детей, те ещё были в школе. Потом подошли и дети, им тоже понравилась квартира. Тем не менее, семья взяла паузу, на обдумывание. А вечером позвонили, сказали – предварительно «да», хотим снимать, нам интересно.
Это очень хорошо, когда сразу находятся желающие снять квартиру. Значит, цена установлена правильно, есть спрос. И даже если именно эти люди в дальнейшем и не снимут, то обязательно придут другие. Той первой семье я ответил – прекрасно, нам надо зафиксировать все наши условия, что бы я мог спокойно приостановить рекламу, и не производить дальнейшие показы.
И вот здесь у нас возникла небольшая заминка. Они уже знали, что я доверенное лицо собственника, семья собственников живёт за границей, подписывать договор буду я. Но, само собой, текст договора найма будет выверяться в окончательной редакции собственниками (моими клиентами) лично.
И вот это заочное обсуждение условий договора оказалось непростым. Люди друг друга не знали прежде, вполне вероятны некоторые взаимные опасения. Это нормально, каждый хочет подстраховаться в формулировках, чтобы не нарушить свои интересы.
И здесь нам плохую услугу оказало наше географическое разобщение. Из нас только я один лично знал и видел всех, это помогало мне в сближении позиции сторон. Надо было аккуратно и разумно соблюдать баланс интересов, что я и делал. Прямо скажу, в некоторых моментах обсуждение почти заходило в тупик, и сотрудничество запросто могло не состояться.
Во время обсуждения положений текста договора найма я обратил внимание на одно интересное обстоятельство. Его надо учитывать, когда по тем или иным причинам сторонам помогают непрофильные юристы.
Собственники сдаваемой квартиры попросили своих корпоративных юристов прочитать текст договора, и дать рекомендации по усилению защиты своих интересов. Юристы усилили. В результате текст получил новые пункты, которые ставили нанимателей (тоже обладающих немалыми юридическими знаниями) в крайне невыгодное положение.
На что мне и было ими указано, и я должен был признать правоту наших потенциальных жильцов – на такие условия мало кто согласится. Там так получалось, что их выселить можно легко и быстро, просто по желанию хозяев.
Да, эти жёсткие пункты были бы совершенно уместны в большом контракте между двумя крупными компаниями. Когда между компаниями возникает конфликт, то их юристы спокойно встречаются, спокойно проводят неспешные обсуждения. Вырабатывают правовые позиции. Всё это размеренно, без нервов, в оплачиваемое рабочее время.
И каждый из этих юристов знает, что лично ему и его семье ничто не угрожает, и что в результате этого обсуждаемого конфликта его семью не выгонят из дома на улицу. Отсюда и этот юридический пафос, и такие строгие формулировки, и обширные перечисления наказаний для нарушивших условия контракта.
А в договоре найма, который определяет благополучие жизни своих близких, ни один юрист такие формулировки не допустит. Или откажется от подписания такого текста.
И ещё — помимо текста договора найма, который может быть любым, на усмотрение сторон, есть приоритетный источник, регулирующий отношения при найме жилой недвижимости. Большинство нанимателей и наймодателей ничего про этот источник не знают, а зря.
Это положения статей главы 35 Гражданского кодекса РФ. Если очень коротко, то законодатель устанавливает, что у нанимателя больше прав, чем у наймодателя. На бытовом языке это значит, что лучше уж наймодатель не получит вовремя обещанной оплаты, чем семья нанимателя будет изгнана на улицу.
Например, статья 687, часть 2, последний абзац: По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Обратите внимание – у нанимателя есть ОДИН ГОД на, например, оплату занимаемого им жилого помещения!
Как я мог судить, у сторон было и ещё одно опасение, причём взаимное. Высказывались мысли, что другая сторона не намерена сдавать квартиру (или соответственно, снимать квартиру) долгое время. Понятно, что каждый хотел бы быть более уверенным, что вступает в договорные отношения на долгое время.
Я для себя никак не мог обосновать это опасение, и главное, источник его появления. Нечто не совсем рациональное, наверное, следствие того же личного незнакомства сторон. А преодолели мы эти опасения очень легко! Просто вписали в начале договора, что стороны декларируют намерение продлевать отношения на общий срок 5 лет. Это никого ни к чему юридически не обязывает, но взаимно помогает одной стороне довериться другой стороне – мы с вами надолго!
Как бы там ни было, за несколько дней мы утрясли содержание текста нашего договора найма, теперь он удовлетворял обе стороны. Всё складывалось наилучшим образом! Для меня это было очевидно ещё и вот почему. Наверняка вы помните, что для собственников квартиры было важно, что бы жильцы берегли квартиру, заботились о ней, как о своей.
И вот в личном общении во время обсуждения текста договора я видел, что именно эта семья нам очень подходит. Что, пожалуй, лучшего и не надо желать! И это подтвердилось вскоре после подписания нами договора найма и заселения семьи в квартиру. Как я говорил, нами ещё до начала рекламы была проведена большая уборка. Но, сразу после заселения, жильцы провели свою собственную генеральную уборку. Всё, что можно было дополнительно вычистить, было вычищено. Вся мягкая мебель и шторы прошли химчистку. Всё в квартире сияло и блистало, как новое!
Был такой момент – некоторые вещи в квартире ценности для хозяев не имели, я получил от них указание всё выкинуть. Было много разных игрушек – их я уже давно, по согласованию, отвёз в одну небогатую семью, там дети очень обрадовались. Также в квартире, в виде семейных запасов, в шкафах лежало большое количество домашнего текстиля. В основном полотенца, разного размера и назначения. Тоже всё на выброс.
Я предложил решить судьбу этого текстиля новым жильцам, вдруг они найдут ему какое-то применение? Женщина предложила отвезти всё в какой-нибудь благотворительный фонд, и взяла на себя выяснение, куда везти. Оказалось, что это ещё и не так просто! Но она нашла место, где полотенца были нужны, и мы вместе всё отвезли и передали. Для меня это тоже стало определённым моральным маркером, я ещё раз убедился, что нашёл хороших жильцов.
Итак, мы благополучно подписали договор найма, я передал по акту квартиру жильцам, они начали переезжать и обустраиваться. И как раз в эти дни мне позвонил тот самый нехороший Дмитрий, о котором я уже рассказал выше. Он сообщил, что нашёл потенциальных жильцов, платёжеспособных и порядочных, спросил, когда он может приехать с ними, посмотреть квартиру. Я в ответ спросил, по какому праву он опубликовал подложное объявление от своего имени?
Дима растерялся, сказал, что это наверняка секретарша его фирмы напутала и так его подвела, он сейчас же всё выяснит, объявление уберёт. И быстро закончил разговор. Ну, что сказать, ответ на «двойку»! Никакой «ошибки секретарши» тут нет. Ведь, отвечая на звонки по объявлению, он не мог сам не знать об этом «как бы ошибочном» объявлении, и должен был бы сам сразу его убрать.
В результате он себя и наказал! Потому что, украв у меня объявление и выдавая его за своё, занимался никчемным бесперспективным делом. Правильно говорят: потраченное время – упущенные возможности. Вот подобные деятели, в надежде на шальные заработки, и упускают свои возможности. Жаль, что при этом они ещё обманывают доверившихся им людей, и люди эти так же теряют время и шанс снять хорошую квартиру.
Оглядываясь на эту историю, я вижу её как пример из учебника «Как правильно сдать квартиру». Квартира сдана за разумную цену, полностью устраивающую собственников. Квартира сдана очень хорошей семье, я спокоен за их платёжеспособность и порядочность. Уверен, что мы с ними будем сотрудничать многие годы, к взаимному удовлетворению.
Квартира сдана, как говорят, «с первого показа», значит, мы правильно предварительно определили все параметры сдачи.
Так же в этой истории были и редкие, необычные факторы. Квартира подготовлена к сдаче без участия хозяев, но под их полным контролем. Все необходимые документы подписаны со стороны наймодателей доверенным лицом собственников квартиры.
Это же лицо является связующим звеном между нанимателями и наймодателями по всем возникающим вопросам. Все стороны спокойно исполняют условия договора, и у всех всё хорошо!
