Фотографирование квартир

Мы живём во времена так называемой «Экономики внимания». Самое дорогое на свете – человеческое внимание и время. Точнее — время, в течение которого кто-то уделяет нам повышенное внимание. Потому, что именно в это время человек думает о нас, о нашем предложении товара и услуги. Именно в это время он либо принимает наше предложение, либо нет. Для того, что бы обратить внимание человека на себя, надо направить на него какой-то импульс. Импульс, отвлекающий его от других раздражителей, и переводящий внимание на нужный нам предмет.

Надо дать человеку какую-то информацию, привлекательную пищу для мозга. Из двух вариантов подачи информации – текст или визуальный образ, человек в первую очередь заинтересуется визуальным образом. Так проще его мозгу. Сначала общее впечатление, потом, если заинтересует – подробности из текста. Ещё более захватывающие впечатления мозг получает от видеоизображений, но они выходят за рамки этой статьи.

Выше сказанное полностью относится и к продаже недвижимости. Давно прошли те времена, когда человека можно было заинтересовать коротким текстовым объявление в бумажной газете. Теперь только визуальные образы захватывают внимание людей. И чем выше качество образов, тем больше шансов на возникновения первичного интереса. Именно поэтому сейчас практически нет объявлений о продаже квартир без фотографий. Объявление без фотографии воспринимается как некачественное, не дающее полной информации о квартире.

И даже, как потенциально недостоверное! Ну, правда, почему не выложить фото квартиры, это же так просто! Из опыта, объявление без фотографий бывает в двух случаях. Случай первый – кто-то рекламирует квартиру без ведома хозяев. Этот «кто-то» не может зайти в квартиру для фотографирования. Вариант второй – кто-то решил начать рекламу срочно, впопыхах, и планирует сделать фотографии в ближайшее время. Так лучше не делать. Вот здесь вкратце упомянут эффект «первых двух недель» в рекламе квартиры. Объявление без фото впустую съедает самые «сочные» первые дни рекламы. И даже больше, формирует негативный образ «непонятной» квартиры.

Но фотографии при рекламе объектов недвижимости использовались не всегда. До появления цифровых фотоаппаратов фотографирование и продажа недвижимости почти не пересекались. Судите сами. Сначала фотографирование на плёночный аппарат, потом проявка-печать, всё как-то медленно. Плюс расходы на плёнку и фотографии.

На моей памяти цифровая фототехника пришла в недвижимость около 2004 — 2005 года. Цифровые фотоаппараты тогда мало у кого были. Поэтому в крупных агентствах недвижимости эту технику закупали централизованно, и выдавали сотрудникам под запись в журнале и личную подпись. И агенты ехали по адресам продаваемых квартир, и делали фото. Что интересно, истинный смысл наличия цифрового фотоаппарата у агента был не в фотографировании квартир или домов.

В первую очередь дорогая редкая техника призвана была произвести впечатление на собственников – продавцов. Вот какая мы продвинутая фирма, вот какие у нас в руках технологии! Всё умеем, всё знаем! Продадим вашу квартиру или дом быстро и дорого! И, кстати, это работало, собственники с уважением относились к новым технологиям.

Почему же больше смысла было во впечатлении от дорогой фототехники, а не в самих фотографиях? Всё просто. Дальше фотографию некуда было применить. С фотографиями недвижимости тогда выходил только один бумажный журнал – «Недвижимость и Цены». Надо было приехать в пункт приёма объявлений, передать фото на электронном носителе или просто бумажный отпечаток, оплатить немалые деньги, и спустя дней десять выходило объявление. И там одна малюсенькая фотография. Ещё раз. Одна малюсенькая фотография. Детали на фото разобрать невозможно. Собственно, смысл подачи объявления с фото был не в предоставлении некой визуальной информации. Фото маленькое, и вдобавок всего одно, много не покажешь. И объявление с фотографией стоило значительно дороже обычного текстового объявления.

Фотография квартиры или дома в журнале служила ярким элементом, привлекающим внимание к данному объявлению. Фотографии были далеко не во всех объявлениях, и поэтому обращали на себя внимание. Зацепился взгляд за фото, а там и текст самого объявления заинтересовал. Так всё и работало.
Больше возможности разместить фотографии квартиры не было нигде. Ни в главной на тот момент газете «Из Рук в Руки» (ИРР), ни в специальных риэлторских базах данных, ни в тогдашнем ЦИАНе. Единственное исключение – на сайтах крупных агентств недвижимости в районе 2006-2007 года уже стали появляться фото в объявлениях. Но проще и привычнее было приехать в заинтересовавшую квартиру, и посмотреть её лично.

Что бы увидеть объект, надо было позвонить по заинтересовавшему текстовому объявлению в ИРР, или риэлторской базе данных. Договориться о встрече, приехать, войти в подъезд, дальше войти в квартиру, и вот там уже разом увидеть всё впервые. В какой-то степени напоминает обычаи тех стран, где жениху не положено видеть невесту до свадьбы! Запросто можно было не найти никакого совпадения с текстовым описанием в объявлении.

Да и то, в тексте ограниченного объёма разве можно описать состояние и обстановку даже одной комнаты? Конечно, нет! Так и было – называли: состояние под ремонт, среднее состояние, жилое состояние, хорошее состояние, отличное состояние. А уже на месте становилось ясно, каково положение дел в действительности. Бывало, что и ругались, и препирались, что вот вы написали «состояние хорошее», а оно плохое. А в ответ – а вы что за такие деньги хотели увидеть? Ну и так далее. В общем, не зря говорят – «свой глазок – смотрок», или «лучше один раз увидеть…»

Из жизни история. В 2006 году, летом, мы с моей клиенткой искали хорошую дорогую квартиру в центре Москвы. Бюджет покупки был до 1.500.000 долларов США, сумма очень внушительная! Так и вот – все объявления по просмотренным нами квартирам были без фотографий. То есть, даже в таком дорогом сегменте рынка, продавцы не считали необходимым использовать фотографирование квартир для рекламы. Мы каждый раз, входя в квартиру, не знали, что увидим там. Иногда словесные описания продавцов никак не соответствовали реальному виду. Обычно – продавцы приукрашивали. Иногда стиль интерьера не совпадал с тем, что ожидала увидеть моя клиентка. Вроде всё дорогое и качественное, но это совсем не то. Знали бы сразу – не поехали бы смотреть!

Прошло время, уровень информационных технологий вырос. Плёночно-бумажные фото ушли в историю, а оборот электронных фотографий стал лёгким и простым благодаря скоростному домашнему и мобильному интернету. Наличие смартфонов с мощными камерами, возможность редактировать фотографии и тут же публиковать их, всё это кардинально изменило возможности рекламы недвижимости.

Но вот что интересно. Наверное, у многих отношение к фотографированию квартир сохранилось с тех прежних времён. Дескать, зачем делать хорошие информативные фотографии? Всё равно покупатель сможет составить истинное впечатление о квартире только при личном визите. Ну, если так уж надо, то ладно, сделаем фото. И делают фотографии, которые принято называть «моментальными». Что было, то и фотографируют. Например, прямо с кошкой на стуле. Или сохнущим в комнате бельём. Или с новогодней ёлкой (и публикуют это фото летом).

Авторы этих фотографий рассуждают примерно так. Нет, ну а что, мы же квартиру продаём, люди и увидят квартиру, а кошка и бельё им не важны. В общем, считают — фотографии есть, квартиру видно, и хуже от таких фото не будет.

Просто тогда была такая культура рынка недвижимости. Полагали допустимым никак не готовить квартиру к фотографированию. Приходил риэлтор в квартиру, и всё, как есть, фотографировал. Как фотокорреспондент газеты.

Так вот и считалось, что от небрежных фотографий образ квартиры не пострадает. Как показало будущее, фотографии сильно влияют на восприятие покупателей. Иногда даже лучше полное отсутствие изображений, чем их публикация. Казалось бы, что можно понять по фотография? Много, очень много! Что-то мы замечаем сознательно, а что-то подсознательно. Есть знаки, выдающие простую, но неприятную неряшливость нынешних хозяев квартиры. И это видно на фото, и настроения идти в такую квартиру нет. Смотреть пойдём в последнюю очередь, если больше совсем уж ничего не будет. Квартир на рынке много, и до неряшливых продавцов очередь скорее всего не дойдёт. Просто из-за фотографий. Из-за кошки и белья.

Или, например, одежда на спинке стула подсознательно указывает на то, что квартира занята. И у опытного человека возникает разумное впечатление, что туда можно не ходить, всё равно не продадут. Нет, конечно, на словах вы услышите, что они готовы продавать. А на деле вскоре станет ясно, что всерьёз люди о продаже не задумывались. Если с такими «продавцами» начать сотрудничество, то вскоре станет ясно, что вы только теряете время.

Самое лучшее, если есть возможность сделать фотографии чистой, прибранной квартире. Чистая прибранная квартира – важный сигнал! Значит, продавцы специально потратили своё время и силы, и подготовились фотографированию квартиры. Они освободили квартиру, сделали уборку, а до этого они приняли твёрдое решение о продаже. И они уже готовы к продаже.

Бывают и наоборот, обратные сигналы. Не раз так было, что на фото видишь чашки на столе, немытую посуду в раковине на кухне, полотенца, тазы и зубные щётки в ванной, одежду и обувь в прихожей, ну и так далее. Потом попадаешь в эту квартиру, и предсказуемо узнаёшь, что объявление о продаже не отражает реальных намерений собственников. Нет, они пока ещё точно ничего не решили. И цену указали примерную, и что и где взамен будут покупать, им пока не ясно. В общем, решили «попробовать попродавать». И всё это можно увидеть по их фотографиям! Они сами подают сигнал «К нам не ходите, мы пока только думаем».

А хорошие фотографии? Хорошие фотографии квартиры творят чудеса! Они могут создать впечатление лучше, чем при посещении самой квартиры, сразу влюбят покупателя в квартиру. Они могут заранее показать человеку какие-то интересные, неожиданные ракурсы интерьера. И важно, что впечатление это создаётся до визита в квартиру, рождает состояние предвкушения. И человек придёт на просмотр квартиры в состоянии радости от встречи с чем-то долгожданным. Он будет входить в подъезд и подниматься на лифте примерно с теми чувствами, с которыми мы разворачиваем упаковку подарка.

В этом состоянии человек будет менее критичен и во время самого присутствия в квартире. Если и есть что-то достойное критики, то ему не до этого. Общее позитивное впечатление оказывается сильнее!

Покупатель увидит, что всё так и есть, как на фото, и примет решение о покупке. Точнее, он или она уже решили это по фотографиям. А на квартире поставили мысленную точку. И заметьте, что ничего сверхъестественного для этого продавцы не сделали!

Просто они услышали умный совет специалиста – о подготовке перед фотографированием их квартиры, и последовали этому совету. В дальнейшем эти продавцы быстро и легко проведут сделку с мотивированным, влюблённым в квартиру покупателем. И будут благодарны тому, кто дал им совет о правильном фотографировании квартиры.

Можно сказать и по-другому. Если в наше время специалист по недвижимости недооценивает важность подготовки квартиры к фотографированию, то он своими действиями мешает продаже и затягивает продажу. И губит возможность увеличить размер выручки за квартиру.

Присмотритесь к своему специалисту, что он говорит про правила фотографирования, про подготовку к фотографированию? Если ничего не говорит, то задумайтесь, насколько он профессионален?

В завершение статьи ещё несколько моментов, связанных с фотографированием квартир.

В объявлении надо дать правильную последовательность фотографий. А то иногда их переносят в объявление как будто случайным образом. Лучше, если они будут следовать естественному ходу ознакомления посетителя с домом и квартирой. Сначала – дом, двор, детская площадка. Дальше подъезд, лифтовый холл. Дальше – поэтажный план квартиры. Как будто на входе в квартиру вам его выдают продавцы. Потом фото квартиры. Комнаты, кухня, вид из окон (если интересный), ванная, туалет.

В дорогих квартирах желательно дать две-три интересных детали интерьера. Какой-то предмет обстановки, оригинальный светильник и другое подобное. Но, повторюсь, пусть дорогие квартиры снимают те, кто делает это профессионально.

Также, насчёт поэтажного плана. Надо следить, что бы в его изображении был удалён порядковый номер квартиры. Оставить его – недопустимая небрежность риэлтора. Это позволяет определить номер квартиры любому, посмотревшему объявление. Так не положено, это преждевременно. В дальнейшем, конечно, все, побывавшие в квартире на просмотре, будут знать её номер. Но и вы этих людей уже будете знать лично.

Помните, что все эти фотографии становятся абсолютно публичными, они через интернет видны во всём мире. Вполне может быть, что некоторые дорогие предметы обстановки лучше убрать из кадра. И во время посещения квартиры посторонними людьми тоже не афишировать владение чем-то редким или дорогим.

Рынок недвижимости устроен так: любой позвонивший и проявивший интерес к вашей квартире вправе прийти и осмотреть её. Вы даже не можете проверить его реальную платёжеспособность и готовность к приобретению. Правда, если звонки принимает риэлтор, то он сможет сразу, в телефонном разговоре, определить, надо ли показывать квартиру этому интересанту. Есть вопросы, которые позволяют достаточно точно определить степень адекватности человека, и его готовности к реальной покупке.

Вы будете публиковать объявление и фотографии на различных площадках объявлений. У площадок есть свои правила публикации фотографий, о них надо знать.

Коротко вот они: Под абсолютным запретом изображение лица человека, включая случайное отражение в зеркале. Потому, что это «персональные данные». А ещё запрещены изображения алкогольных и табачных изделий. Недопустимы фото с контактной информацией, номерами телефонов и адресами электронной почты. Например, если вы опубликуете фотографию объекта, на котором размещён ваш же баннер с вашим телефоном, который есть и в объявлении, то это серьёзное нарушение. Фото с такими изображениями будет отклонено модераторами, объявление снято с публикации. И даже — вплоть до блокировки всего вашего аккаунта на этой площадке. Поэтому будьте повнимательнее.

В моей статье не упомянуты никакие технические особенности и правила фотографирования интерьеров. Это отдельная профессия, отдельное мастерство. Для фотографирования премиум-уровня требуется дорогое оборудование, и работа мастера стоит недёшево. Но это всё окупается многократно. Хорошие фотографии сами по себе продают квартиру дороже.

Но и камера обычного смартфона даст возможность сделать достойные фото. Пусть без специальной студийной подсветки и профессиональной компьютерной обработки снимков. Главное, что это будет фото подготовленной к съёмке квартиры.

Фотография продаваемой квартиры в объявлении – тот самый единственный шанс произвести хорошее первое впечатление. Используйте его разумно.

Всего наилучшего и лёгких продаж!