Как сдать квартиру без хозяина? (часть 1)

Часть 1

Когда-то давно, выбирая свою специализацию в недвижимости, я не рассматривал всерьёз так называемую «аренду». Правильно это называется «найм жилых помещений», но в обыденной речи все говорят «аренда». В общем-то, на бытовом уровне, смысл от этого не меняется. Всё сводится к двум задачам – как сдать квартиру, или как снять квартиру.

Почему «аренда» не нравилась? Потому, что там сделки какие-то ненастоящие! Ну, как так – пришли на квартиру, посмотрели, нам подходит, посмотрели личный паспорт и документы на квартиру — порядок, подписали договор, оплатили, разошлись. Жилец живёт, хозяин деньги получает. Нету той весомости и торжественности, которая всегда присуща сделкам купли-продажи!

Нет тех эмоций, риска и ответственности, которые вытекают из большой продажной стоимости объектов недвижимости. В общем, мне тогда казалось, что если уж недвижимость, то всё должно быть серьёзно; только купля-продажа, никакой «мелкой» аренды!

 

 

В дальнейшем жизнь внесла коррективы в эти мои взгляды. По мере увеличения количества тех, кому я помогал в сделках по покупке и продаже квартир, росло и количество повторных обращений, или обращений по рекомендации.

И очень часто было так, что люди просили помочь не с куплей-продажей, а со сдачей-наймом квартир. Ну а что, ты же риэлтор, помог мне купить квартиру. Я тебя знаю, доверяю, вот и помоги мне сдать квартиру или, там, снять. Я достаточно долго отказывался, говорил — не мой профиль.

Передавал контакты своих знакомых тем, кого считал хорошим риэлтором по аренде. И иногда результаты оказывались не самыми лучшими.

Человеческий фактор, ничего не поделаешь! Не все риэлторы «на аренде» привыкли оказывать услугу высокого качества. В аренде своя специфика — много пустой входящей информации, беготни, многое быстро меняется, отменяется, переносится, заканчивается ничем.

И агенты могут что-то забыть, упустить, не позвонить, и так далее. Потому, что и про них запросто забывают другие, и всё идёт «по кругу». Но, когда это невнимание и забывчивость касается моего доброго знакомого, старого клиента, я считаю это совершенно неприемлемым. Рекомендованный мною агент обещает помочь, и исчезает, на связь с моим знакомым не выходит. Ну, несерьёзно же!

Страдает моя репутация, ведь я гарант добросовестной работы того, к кому перенаправил человека!
Таким образом, стало ясно, что надо помогать своим клиентам лично. Общий обиход рынка аренды мне был достаточно хорошо известен, и я включил помощь в сдаче и найме квартир в свои услуги.

Обычно речь идёт о том, что бы обеспечить быструю и дорогую сдачу квартиры. Просьбы о подборе квартир приходят реже. Что важно в сдаче квартиры? Важно правильно подготовить квартиру к сдаче. Важно правильно определить цену сдачи. Важно быстро присмотреться к каждому из претендентов-нанимателей и выбрать наилучшего. Немного подробнее на этих пунктах остановлюсь.

До начала рекламы квартира должна быть полностью прибрана, укомплектована обстановкой и бытовой техникой. Будущие наниматели это ценят, они видят, что хозяин квартиры их потребности понимает и уважает. Значит, с таким хозяином будет в дальнейшем легко и приятно взаимодействовать. Значит, мы быстрее найдём платёжеспособных и ответственных жильцов.

Второй пункт перекликается с первым. Если в квартире будет полный порядок, но цена найма завышена, то квартиру быстро сдать не получится. А время в данном случае – деньги, и даже точно известно, какие деньги.

Не сдал за месяц – потерял больше 8-ми процентов своего годового дохода от сдачи квартиры. И скорее всего, и за второй месяц не сдашь, и за третий. Это уже может быть нарушением финансовых планов хозяина квартиры.

И часть ответственности в данном случае будет на специалисте. Он обязан дать реалистичный прогноз по разумной цене найма. В общем, цена важна, к этому вопросу ещё вернёмся.

И ещё очень важна человеческая и финансовая надёжность нанимателя. Что толку — поверить в его обещания об аккуратной оплате, а на третий-четвёртый месяц услышать, что он (она) не смогут вовремя платить. В найме квартир платёжеспособность нанимателя проверяется каждый месяц!

Здесь надо заранее зорко приглядываться к нанимателю, уметь задавать разные каверзные вопросы, внимательно слушать ответы. Человек очень много всего говорит про себя сам, надо только уметь слушать и слышать.

Если человек слегка путается в том, где и кем он работает, то с такими сразу вежливо прощаемся.

Иногда возможно подозрение, что в квартире будет допоздна слишком шумно и весело. Надо задать всего один определённый вопрос, и правда обязательно прояснится.

Но вот с чем не поспоришь, так это с тем, что в аренде – найме сделки проходят быстро. Правильно определена цена, квартира в порядке – значит, за неделю максимум найдутся наниматели. Правда, есть и исключения. Иногда к сдаче квартиру надо готовить, и долгое время. А если собственнику делать это некогда, то и подготовка квартиры растягивается на неопределённое время.

 

 

Вот история. Семья, я с ними знаком больше 25 лет. Глава семьи давно и успешно занимается бизнесом, и всё у них хорошо. В какой-то момент они решили поменять жизнь, выбрали себе новую страну, город, дом. Благополучно устроились там, обжились.

Та квартира, которая была у них в Москве, стояла длительное время пустой. Иногда там останавливались их знакомые, но редко. Финансовой необходимости сдавать эту квартиру – не было. Продавать – такое решение пока не было принято.

Вполне возможно, что квартира и сейчас стояла бы пустой, но произошла неприятность. В один из дней лопнул гибкий шланг подвода воды к смесителю на кухне. А в квартире никого! Застрахована квартира тогда не была. Тревогу забили с огромным опозданием, когда уже была залита и эта квартира, и две квартиры внизу.

Повезло, что прорвало холодную воду, от горячей ущерб был бы больше! Повезло и в том, что одна из нижних квартир была уже много лет «в бетоне», совсем без отделки, там вода вреда не нанесла. А вот другая нижняя квартира сильно пострадала! И пришлось в возмещение ущерба заплатить весьма значительную сумму.

Это, конечно, было обидно. Лучше было бы, если бы квартира приносила доход, а тут от неё только расходы! Тогда и было решено, что квартиру будут сдавать. Так будет и доход, и присмотр за состоянием квартиры. Но как всё устроить? Семья всё время живёт там, за границей, приезжать в Москву просто некогда.

А работы при подготовке к сдаче много, даже просто чисто физической – в квартире вещи, их надо вывозить. Тоже вопрос – куда вывозить?

Иногда этот вопрос решают, как говорится, «дёшево и сердито» — одну из комнат заполняют вещами, комнату закрывают, и сдают квартиру, как будто в ней на одну комнату меньше. Но такое допустимо только в эконом-сегменте. Наша квартира расположена в хорошем доме «честного» бизнес-класса.

Дорогой район, дом с подземным паркингом, своей территорией, охраной. Сама квартира больше 150 квадратных метров, к ней даём два машино-места. Запирать здесь комнату с вещами совершенно невозможно, жуткий моветон!

Ни один уважающий себя наниматель рассматривать такую квартиру не будет, только посмеётся над предложением.

Либо, с закрытой комнатой, но вдвое-втрое дешевле, каким-нибудь знакомым можно сдать. Если такие знакомые будут, если им подойдёт район, квартира и т.д. Много разных «если»…

Насколько я помню, это первое, что мы с собственниками обсудили, когда они пригласили меня помочь им со сдачей квартиры. Я ответил — всё давно придумано, есть специальные склады, в них боксы-ячейки любого размера, от 1 квадратного метра до 60 квадратных метров.

Любой может снять эту ячейку, в любое время суток иметь туда доступ, хранить там что угодно, в рамках закона. А квартиру надо сдавать полностью свободной от личного имущества, так, что бы у нанимателя был полный простор. Это вообще интересное правило, интересная особенность подготовки квартиры и к сдаче, и к продаже.

Правило это не все знают. В квартире не должно быть ничего личного, указывающего на собственников. Никаких личных портретов и фотографий. Картины – можно. Никаких зубных щёток и полотенец. Ничего такого, что бы сигнализировало – квартира занята, она не станет вашей!

В идеале должно быть – как номер в отеле. Удобно, комфортно, но ничьё. Да, при продаже это не всегда легко осуществить, если хозяева там живут, то их вещи будут повсюду. Но в нашем случае, когда семья не жила там уже несколько лет, была прекрасная возможность всё подготовить наилучшим образом.

И здесь возникал следующий вопрос. Кто будет всё упаковывать? Собирать всё-всё-всё в коробки, заклеивать, надписывать и т.д.? Дело не только в том, что это большая работа. Дело в том, что это должен делать очень доверенный человек.

Вот представьте, что все ваши вещи и бумаги во всей большой квартире кто-то посторонний будет брать, осматривать, паковать — и всё это в ваше отсутствие! А документы, которые там тоже есть, кому вы доверите их сортировку и упаковку?

Вопрос тонкий, поэтому я сразу поднял его в разговоре с собственниками. В конце концов, они нанимают меня, что бы я обеспечил им полный душевный комфорт во всех вопросах, связанных со сдачей квартиры. Я обязан их предупредить о том, о чём они пока ещё сами не задумались. Они приехать не могут из-за занятости. Кого они смогут попросить, что бы он или она взяли упаковку вещей на себя?

Они прислушались к моим предостережениям, что нужен доверенный человек. Нашли такого, он вроде согласился помочь. Я всё ждал, когда услышу, что всё готово, но время шло, а новостей не было.

В общем, история обычная. Как я понял, попросили человека заняться этим «по дружбе». А там такой объём, что на это надо тратить многие часы и даже дни работы. Плюс время на дорогу. Ну и конечно, у всех свои дела, и руки не доходили у их знакомого. Когда это стало совершенно ясно, я предложил простое и деловое решение. Всем этим могу заняться я, эта техническая работа будет ими оплачена отдельно.

 

 

Так, на самом деле, всем удобнее. Спокойно, без спешки, но и не затягивая, всё упаковать. На всех этапах сортировки и упаковки и отправлял собственникам фотоотчёты. Они всегда знали, в каком состоянии находится процесс освобождения квартиры.

Некоторые вещи и предметы было решено выкинуть. Потом мы ещё к этому вопросу вернёмся, что и куда вывезли из ненужного.

Дальше — договориться со складом, что бы помогли вывезти; у этих складов свои грузчики и автомобили есть. Подгадать так, что бы можно было воспользоваться какими-то их акциями и скидками. С учётом скидок от склада вышло так, что перевозка вещей была для нас бесплатная. Один месяц хранения вещей стоил для моих клиентов столько же, сколько они в дальнейшем выручали от сдачи квартиры за один день.

Также я попросил заняться собственников квартиры таким важным делом, как получение консульской доверенности. Так как было решено, что оформление договора найма они поручают мне, доверенность была совершенно необходима. Это тоже оказалось небыстрым делом, очередь на изготовление и выдачу доверенности большая, по времени это растянулось на полтора месяца.

По окончании вывоза вещей на хранение пришлось мне взять на себя руководство небольшим косметическим ремонтом. Вообще-то, квартира была в прекрасном состоянии. Никаких следов прежнего инцидента там не было, везде полная чистота и аккуратность. Внутри почти ничего делать и не надо было.

А вот лоджии (три штуки) надо было привести в порядок обязательно! Это была именно косметическая необходимость.

Как правильно говорят, «у нас всегда есть только один шанс произвести благоприятное первое впечатление».

Надо было восстановить отвалившуюся напольную плитку, перекрасить старую повреждённую краску, закрасить потёки от дождя. Вроде всё мелочи, но это такие мелочи, которые могут ухудшить впечатление от квартиры. Значит, всё, что может испортить впечатление, надо предусмотреть и привести в порядок. Собственники со мной согласились, бюджет на ремонт был выделен, специалист найден.

Но работа продвигалась не очень быстро, по некоторым причинам. Так, в доме очень строго с соблюдением тишины. Любые шумные работы – снимали старую плитку — только в отведённое время. Плюс работник у нас всего один был, для бригады там не было объёма работ. И вот ремонт был закончен, наступил черёд клининга.

В один из дней после окончания ремонта в квартиру пришли дамы – специалисты по уборке. В результате какого-то искажения информации руководство им сообщило, что надо прибраться в квартире площадью около 80-ти квадратных метров. Они пришли, и видят, что квартира в два раза больше!

Начали звонить руководству, выяснять, кто им будет доплачивать за бОльший объём работы по уборке. Когда всё определилось, принялись за работу. Делали хорошо, аккуратно, провозились до позднего вечера. Правда, в дальнейшем, когда квартира уже приняла жильцов, стало понятно, что та приборка всё-таки была проведена с небольшими изъянами.

И вот, наконец, наступил торжественный момент. Мы начали рекламу квартиры! Что главное в рекламе? Главное – подать квартиру с лучшей стороны, и по взвешенной цене. В районе расположения много предложений хороших дорогих квартир. И даже очень дорогих. Такой район! Но среди всех этих предложений не было чего-то похожего на нашу.

Особенность была в том, что изначально эта квартира была спланирована под комфортное размещение именно семьи с детьми. Две детских комнаты, а также свой отдельный детский санузел. Всего комнат четыре, кроме двух детских ещё главная спальня и гостиная-кухня. Такая планировка – уже большое преимущество.

Правда, должно совпасть, что бы в этом районе именно в это время семья с детьми искала подобную квартиру. Ну, это уж надо, что бы нам немного повезло! Для того, что бы усилить «везение», и быстро привлечь жильцов, мы решили не задирать цену.

Ещё в рекламе важно – не переутомить читателя объявления подробностями. Бывают такие тексты подробные, прямо всё по списку, каждый предмет мебели плюс цвет, плюс имя дизайнера, ну, хочется же все положительные стороны раскрыть, и тем привлечь жильцов. А от этого больше вреда.

Ведь что получится, смотрите. Всё прочёл, фото посмотрел, ехать уже и незачем. Так же заочно сравнил с другими квартирами, нашёл минусы, и вычеркнул из списка совсем. Привлекает же, продаёт – интрига, загадка.

Дайте в объявлении больше загадок, чем информации, и к вам приедут, что бы удовлетворить любопытство. Конечно, способ хорошо работает только в элитке и бизнес-классе. Там людям особенно важны впечатления и эмоции. Ну, это огромная тема, в другой статье обсудим.

Любому собственнику, конечно, хочется сдать подороже. А умному собственнику – по реальной цене спроса. Выше головы не прыгнешь! Мои клиенты прекрасно понимали последствия превышения цены, мы с ними обсуждали это. Самое первое – квартира просто долго не будет сдана, и всё это время от неё нет дохода. Это очевидно.

Есть и неочевидные моменты, вот они. Если квартира сдаётся по взвешенной цене, то и жильцы-наниматели, осознавая это, ценят и квартиру, и своих адекватных наймодателей. Жильцы берегут квартиру, живут в ней подолгу. Им нет смысла искать другую и внезапно переезжать. И «на горизонте» трёх-пяти лет непрерывной аренды эта взвешенная цена становится выгодна собственникам.

Да, цена не самая высокая, но всё это время в квартире живет одна и та же семья, квартира в полном порядке, в сдаче нет досадных перерывов. Цена была определена, реклама подготовлена и запущена.

 

 

Есть и ещё одна сторона денежного вопроса. Рынок найма квартир в Москве изначально сложился так, что будущий жилец-наниматель должен был оплатить вознаграждение (комиссию) тому риэлтору, который представляет квартиру на рынке. Это сформировалось в те далёкие годы, когда вопрос «Как сдать квартиру?» решался легко.

Потенциальных нанимателей было много, а квартир на сдачу — мало. Тогда наниматели были согласны платить и комиссию агенту, помимо оплаты за саму квартиру собственнику. Лишь бы квартира досталась им! В эконом-сегменте такие нравы иногда встречаются и сейчас, как исключение.

Но в последнее время почти все перешли на систему «агенту платит тот, кому агент оказывает услугу». То есть, если я представляю квартиру на рынке, то своё вознаграждение получаю от хозяина квартиры. В найме квартир бизнес-уровня и выше такой порядок действует уже давно, и именно о такой оплате моего вознаграждения мы договорились с моими клиентами.

Это удобно и приятно для нанимателя, он знает, что платит только хозяину оговоренную в объявлении сумму. А уже из этой выручки хозяин оплачивает работу своего агента.

Часть 2 окончание