Как мы отказались от «нехорошей квартиры»
Как-то я задумался о том, как причудливы линии знакомств и рекомендаций, появившихся за время работы в недвижимости. Cотрудничество с каким-либо человеком начинается, по сути, случайно!
Частый вариант — он пришёл посмотреть квартиру, которую я помогаю продавать. Пообщались, он услышал какой-то разумный совет по его ситуации, записал мой контакт. А через некоторое время обратился с просьбой помочь. Зачем ему моя помощь?
Так бывает, когда, запланировав покупку, люди ходят и смотрят много-много квартир. Как будто в этом и есть их задача!
Хорошо, посмотрели, дальше что?
Ещё смотреть, или уже пора покупать? Но чётких критериев и понимания последовательности действий при выборе и проверке квартиры у них нет.
Какая квартира лучше?
Как их сравнить и сделать выбор?
Ведь во многих представленных на рынке вариантах много непонятного. И после долгого безрезультатного поиска становится ясно, что лучше нанять специалиста.
Или просто позвонил человек по объявлению, поговорили, и он решил поручить мне свою продажу или покупку. Бывает и так. Работаем, если есть сложности – вместе преодолеваем, закономерно сближаемся. Достигаем результат. Он или она решили свою задачу – купили, продали и так далее. И этот человеческий контакт не может просто взять и исчезнуть!
Можно так сказать — в моём «риэлторском саду» появился новый росток-знакомство. Причём, это не просто знакомство типа современных многочисленных «интернет-друзей». Нет, благодаря совместной работе мы убедились в человеческих качествах и порядочности друг друга.
Со временем, благодаря рекомендациям этого человека, росток превратится в большое дерево.
Родственники, коллеги, любые его знакомые придут ко мне, и так же потом передадут мой контакт дальше. Рядом в этом саду растут ещё деревья, это другие «линии рекомендаций». Что интересно, здесь очень явно обнаруживается подобие так называемого эффекта «пяти рукопожатий». Мир тесен! Запросто может быть, что одни мои бывшие клиенты знакомы с другими моими бывшими клиентами. Но при этом они не знают, что у них есть общий знакомый в моём лице.
Некоторые «линии рекомендаций» расширяются быстрее. Вот в этой статье я рассказываю о разных видах рекомендаций, и об их разной, иногда случайной, результативности. Другие линии «растут» размеренно. Есть такие, что и не растут в количестве людей, но зато один и тот же человек раз в несколько лет регулярно обращается с разными вопросами.
Иные «линии» могут зачахнуть, тут уж заранее не предскажешь! Очень по-разному всё.
Вот история.
Как-то из одного наиболее крупного «дерева рекомендаций» поступило обращение от женщины. До этого я помогал нескольким её близким друзьям, теперь и она решила купить квартиру. Сразу скажу, что до настоящего времени мы её задачу ещё не решили по некоторым причинам. Но вместе немножко поработали. И пришлось нам получить один поучительный опыт, о котором я и хочу рассказать.
Итак – задача – покупка квартиры в районе метро Шаболовская. Район тихий, зелёный; по расположению это почти центр Москвы, по комфортности проживания – почти как спальный район. Да, Ленинский проспект, конечно, шумный. Но рядом Нескучный сад, большой зелёный массив – это здорово!
Начали присматриваться к предложениям; картина такая, что почти все варианты выходят за наши границы бюджета. Либо что-то совсем неинтересное, либо дороговато!
И вот, прямо через несколько дней от начала поиска, вижу объявление о продаже интересной квартиры.
Цена ниже средней по району примерно на 25-30 %. Конечно, все понимают, что бесплатный сыр только в мышеловке.
Так что, это «нехорошая квартира»? Пока неизвестно!
Надо хотя бы понять, из-за какого такого будущего риска покупателя люди продают так недорого. Интересно же! Созвонился с представителем продавца, очень приятная женщина, она мне по телефону сказала, что продают после срочного выкупа. Ну что, нормально. Срочный выкуп – не катастрофа, если все документы в порядке.
Решили с моей новой клиенткой приехать и посмотреть, как там всё в реальности. Приехали, поднялись (там лифта нет), смотрим. Запущенная такая квартира! Ну и история соответствующая.
Была обычная семья, родители на каких-то должностях где-то работали, были уважаемыми людьми. А их сын с жизненными реалиями не справился, пить начал. Родители умерли, отец давно, а мать относительно недавно.
Сын решил для поправки материального положения продать квартиру, купить другую поменьше и «поближе к природе», где-то в Московской области.
И вот, со слов моей собеседницы-риэлтора, деньги ему нужны так быстро, что он пошёл на этот самый срочный выкуп. Хотя при этом он теряет большие деньги, для его уровня восприятия – просто огромные. Меня как раз это слегка насторожило, почему не сделать обычный размен?
Эту квартиру продать, и сразу другую непутёвому сыну купить! Там денег ему останется миллиона 2-3, а то и больше! А тут уже сделали срочный выкуп, и теперь ищут покупателей.
Спросил, на чьё имя сделан срочный выкуп? Отвечает – квартира выкуплена на ООО, то есть на организацию. Ещё больше насторожило, потому что так редко делают, если всё идет без мухляжа.
Да, ещё, интересный моментик — во время просмотра этого мужчины-продавца в квартире не было, вся информация «со слов» того риэлтора.
Но у меня есть одна хорошая привычка. На просмотры я стараюсь приезжать заранее, это позволяет осмотреться, увидеть что-то, что продавцы не всегда хотят показать покупателям. Или наоборот, когда хотят представить что-то в выгодном для себя свете. Всегда здОрово знать больше, чем думают о тебе контрагенты.
Как-то на одном повторном просмотре квартиры, которая нравилась моим клиентам-покупателям, и по которой мы хотели торговаться и покупать, мне говорит риэлтор продавцов: «Вы знаете, у нас вот прямо только что, перед вами, были двое разных покупателей, их всё устраивает, они согласны на эту нынешнюю цену». Ну, как бы показывают нам, что спрос у них есть, не будут они цену снижать! В общем-то, это серьёзный довод, зачем снижать, если есть другие покупатели?
Только вот у этого довода был один огромный «минус». Я приехал к дому за полчаса до встречи, и за это время из подъезда никто не выходил. Бабушка с внуками, мамочка с коляской были. И больше никого. Значит, нет у них покупателей других! Тихонько отвёл в сторону контрагента, рассказал, что их хитрость не удалась. Подумали они несколько минут, посовещались, и согласились снизить цену.
Итог. За полчаса того времени, что я провёл у подъезда, мои клиенты получили скидку в несколько сот тысяч рублей. Довольны они были? Да, очень!
Так и вот, когда я только приехал к этому дому на Шаболовке, до времени встречи было ещё около 15 минут. Дело было утром, во дворе тихо и пусто, только одна странная парочка. Стоит мужчина, такой не совсем адекватный, неряшливо одетый, и рядом женщина. И женщина что-то ему негромко втолковывает. Меня они не видели. Рядом с ними никого, но женщина говорит тихо. Потом мужчина куда-то ушёл, женщина зашла в подъезд.
Когда приехала моя клиентка и мы прошли в квартиру, то оказалось, что это как раз и была во дворе та самая риэлтор. И, значит, она сказала жильцу, что бы его тут пока не было, чтоб погулял где-нибудь. Тоже вопрос, зачем его из квартиры гнать?
И вот мы осматриваем квартиру, и я вижу, что в одной комнате на кровати лежит какой-то документ, по виду совсем новый, бумага свежая; типа договора что-то такое. И вот этот документ настолько не вяжется с общей обстановкой в квартире, где всё давно не мыто и не прибрано! Подумал, что, может, риэлтор эта выронила случайно. Взял, подаю ей, дескать, возьмите, а то потеряли.
А она аж в крик, зачем вы это взяли, это же не ваше, не смейте трогать! Я ей отдаю, говорю, успокойтесь, не нужен этот листик мне! Даже как-то неприятно стало, зачем так нервничает! Но, грешен, невольно увидел, что там написано, в бумажке этой.
А это и есть договор, по которому этот «сын» свою квартиру продаёт тому ООО за 7млн рублей. А сейчас они её рекламируют за 10 млн. А рыночная цена у неё 12,5-13,0 млн.
При том, что, как я уже говорил, можно ведь одновременно эту квартиру продать, другую купить. И несчастный алкоголик сможет получить ещё несколько миллионов! Правда, эти деньги могут его погубить, и даже запросто.
Но это второй вопрос, тоже можно что-то придумать. Пока же видно, что всё так организовано, что у него получаются огромные материальные потери.
В общем, посмотрели, послушали риэлтора. На словах всё выходило прилично и даже почти радужно. Заботливые люди взялись помочь сбившемуся с пути человеку. Сейчас разменяют эту квартиру, и будет жить в новой квартире, рядом лес будет, или парк. Может, за ум возьмётся, хотя вряд ли. Но зачем было «срочно выкупать» вместо обычного размена, риэлтор мне не ответила. Начальство так решило, им виднее.
Вышли из квартиры, обменялись с моей клиенткой мнениями. Ей квартира понравилась, район прекрасный, дом хороший, цена интересная. А вся эта обстановка с продажей-выкупом и прочая документальная картина – это не её, а моя забота. Надо всё проверять и перепроверять.
Решили, что я поеду в эту риэлторскую компанию, которая рекламирует квартиру, всё разузнаю поподробнее. Начальство, юрист должны всё точно знать! Может, эта риэлтор что-то напутала, и всё на самом деле проще и безопаснее.
Приехал в офис компании, поговорил с руководством. Картина начала проясняться, всё поначалу было внешне очень прилично. Особенно мне понравилось, что расчёт по приобретению от нынешнего собственника квартиры – ООО, на мою клиентку-покупательницу планируют проводить через банк, безналичной оплатой.
А это значит, что всегда, при любой последующей необходимости подтвердить оплату, это будет сделано банком. А если зайдёт речь о расторжении сделки, то взамен квартиры моей клиентке будут обязательно возвращены деньги.
А значит, ни у кого не возникнет даже мысли отсуживать квартиру назад, если в любом случае взамен квартиры придётся отдать всю полученную сумму. Это я, как говорится, беру максимально негативный вариант.
Дальше другие вопросы задал, всё опять приемлемо для нас.
Вот что мне не понравилось, так это их требование вносить, для подтверждения серьёзности наших намерений, целых 200 тысяч рублей.
До сделки, при фиксации всех её условий, положено передать продавцу один из платежей – аванс, задаток или ещё нечасто бывает так называемый «обеспечительный платёж».
Из всех этих трёх видов платежа самый неудобный для нас, покупателей, именно обеспечительный платёж. Вот в этой статье я рассказываю про все эти платежи, там поподробнее дано их сравнение.
И обычно, из практики, сумма этого платежа по Москве около 30-50 тысяч рублей. А чем она выше, чем больше опасений, что со стороны продавцов возможна попытка всё так представить, что покупатель от сделки необоснованно отказывается, и тогда вся сумма останется у продавцов. Такие случаи бывают, про них тоже в той статье рассказываю.
А вот на мой прямой вопрос, зачем они сначала выкупили квартиру на ООО, а не сразу разменивают эту квартиру на другую, мне толком не ответили. Сказали, что так захотел тот самый собственник-продавец.
Тут у меня, как говорится, «щёлкнуло» в голове. Ой, думаю, что-то здесь нечисто! Этот несчастный алкоголик сам ничего захотеть не может, его мозги работать разучились. Но ведь мои собеседники не знают, что я его случайно видел лично, и могу оценить уровень его мыслительных способностей!
В общем, после такого ответа мой энтузиазм сильно уменьшился. Если бы не условие расчёта за квартиру через безналичный банковский платёж, то я уже бы отказался от этой квартиры. И своей клиентке посоветовал бы про неё забыть. А так пока ещё оставались причины считать, что покупка приемлема.
Мы обменялись телефонами с руководителем этой риэлторской компании, что бы можно было оперативно что-то уточнить, договориться о дате и времени внесения им обеспечительного платежа. Но всё закончилось прямо на следующий день.
Этот руководитель позвонил, и сообщил, что условие по оплате они хотят изменить. А именно – хотят получить деньги за квартиру наличными. Это – сразу стоп! Мы немедленно отказались. И знаете, я в тот момент ему был очень благодарен! Потому, что теперь вся «картинка» их замыслов стала предельно ясной.
Эти ребята явно играли нечестно. То, что пьяницей-собственником манипулировали, это совершенно точно. Это на поверхности. Но хуже другое. Они не захотели сразу, напрямую продать его квартиру посторонним покупателям, а ему — купить новую квартиру.
Почему? Может, там большие проблемы с документами на квартиру, что-то не в порядке с наследственными делами. А вероятнее, что и с документами беда, и с самим хозяином тоже беда. Либо уже лишён дееспособности из-за алкоголизма, либо это легко в будущем сделать по суду, с отменой любых прежних сделок.
И вот для этого и понадобилось участие «карманного» ООО. Оно покупает квартиру, не задавая никаких вопросов ни о хозяине, ни о документах. Дальше начинают рекламу, находят покупателя.
И этот покупатель контактирует уже только с ООО (вернее, этими риэлторами), ничего не зная о предыдущем хозяине. Да, конечно, такого глупого и неосторожного покупателя ещё надо найти. Но, благодаря низкой цене, это обязательно будет сделано. Человеческая жадность творит плохие чудеса!
Забегая вперёд, скажу, что реклама этой квартиры скоро исчезла из публикации. Значит, неосторожный покупатель был найден, сделка на совершенно неприемлемых условиях была проведена. Ну, что же, голова у каждого своя. А мы сейчас посмотрим, что будет происходить дальше с этим покупателем и его новой квартирой.
Итак, сделка между продавцом – ООО, и покупателем. Оплата наличными. ООО – не человек, организацию в сделке может представлять либо директор, либо любое лицо по доверенности, выписанной директором. Скорее всего, это будет доверенное лицо. Потому что, чем больше дополнительных звеньев, тем сложнее в будущем, при необходимости, восстановить цепочку движения денег. Конечно, это вроде документ – доверенность!
Но это не нотариальная доверенность, а просто директор ООО напечатал её на принтере, подписал, поставил печать. Как это делалось, где, кто там в реальности всё подписывал – покупателю доподлинно известно не будет. Дальше — это доверенное лицо подписывает договор купли-продажи, получает от покупателя деньги наличными. А вместо расписки выдаёт покупателю корешок приходного ордера.
Там, конечно, тоже печать, и это формально тоже документ. Но. Это очень легко может быть поддельный документ, как и доверенность от директора, и как само это ООО. Наверняка все слышали про «фирмы-однодневки» ? Вот это как раз мог быть именно такой случай!
Дальше уже совсем мои домыслы, но очень обоснованные. Этому хозяину-алкоголику сразу не покупают другую квартиру, одновременно с продажей его квартиры. Почему, ведь так проще?
Ответ – потому, что организаторы этих делишек её и не планировали покупать! Вывезут алкоголика за город, в деревню. Там он поживёт некоторое время, а потом его отпустят на все четыре стороны.
И он вернётся в свою квартиру. То есть уже не свою, конечно. Там его прогонят, знать тебя не знаем! Он пойдёт в органы социальной защиты, в полицию. Может, и не сразу, но дело начнёт набирать обороты.
А может, уже и распланировано так, что у алкоголика будет заранее выбранный юрист. И он быстро, умелой рукой, раскрутит судебное преследование покупателя. Тут уж ему не позавидуешь! Он под первым подозрением, потому что его проще всего найти.
Покупатель укажет на ООО, которому отдал деньги за квартиру, а ООО уже благополучно ликвидировано, нет его в реестре. И из всех документов только обрывочек приходного ордера. Деньги ведь наличными передавались, помните? Была бы оплата через банк, можно было бы подтвердить и платёж, и дальнейшее движение денег.
Что дальше? Да что угодно может быть дальше. Минимум для незадачливого покупателя – судебная нервотрёпка на месяцы и годы. Например, по решению суда прежнего хозяина обратно пропишут в квартиру. И будет он там жить, делая невыносимым быт новых хозяев.
Или все сделки будут расторгнуты, из-за «вдруг выяснившейся» недееспособности продавца-алкоголика!
И совсем вернут ему квартиру, ведь нормального документа об оплате по договору купли-продажи у нового собственника нет. В общем, любая неприятная фантазия может воплотиться. И винить за эти проблемы будет некого, только себя и свою жадность.
А если вдруг что-то физически случится с незадачливым продавцом, то история может принять совсем нехороший оборот. Покупатели квартиры окажутся теми, кому такой поворот событий объективно выгоден. Так можно влипнуть и в неприятности «уголовного характера»!
Все свои доводы я донёс до клиентки. Она со мной согласилась, и мы забыли про эту нехорошую квартиру и её продавцов. Как я уже говорил, до сего времени мы ей квартиру ещё не выбрали и не купили. На то есть некоторые объективные причины.
Но, что интересно, она уже рекомендовала меня своим знакомым! Казалось бы, обычно рекомендация приходит к риэлтору после удачных сделок? А здесь у нас сделки не было.
Да, но случай особый. Сделки не было, а степень моего профессионализма она увидела. И те неминуемые и серьёзные проблемы, с которыми она столкнулась бы в случае покупки этой квартиры, не коснулись её. Вот поэтому она и была мне благодарна за то, что прояснил непонятный вариант, и затем отговорил от приобретения. Так же благодарна, как бывает и в случае обычной благополучной покупки.
Совет: если вы не специалист, то никогда не имейте дела с необычно дешёвыми предложениями. Просто запомните – это «нехорошая квартира», покупать её не надо! Ох уж эта цена, эти деньги! Критичность восприятия снижается даже у профессионала. Плюс эти предложения всегда преподносятся «на ажиотаже»; ах, все хотят у нас купить!
Скорее соглашайтесь, а то будет поздно… И некоторые соглашаются, покупают! Но потом почти всегда покупатель кусает локти, и очень сожалеет о приобретении.
Просто задайте себе вопрос – почему цена низкая? Если цена ниже – товар обязан быть хуже.
Если вы не видите, в чём именно он хуже, то значит, от вас что-то скрывают. Отключите эмоции, включите внимание! А лучше — сразу отказывайтесь.
Желаю всем порядочных контрагентов и взвешенных решений!
