Повнимательнее с юридическими документами!
Однажды готовили достаточно большую сделку. Вот уже назавтра заказаны ячейки для расчётов, позади большая работа-подготовка, впереди самое главное.
Поздний вечер, осталось вычитать несколько разных договоров купли-продажи. В сделке пять или шесть (сейчас не помню) квартир, это много получается договоров! Вычитать, если надо подправить, распечатать, прошить.
Дело ответственное, каждый договор купли-продажи – важный юридический документ! Он будет определять права и обязанности сторон.
Всё это мы делали в офисе одной крупной риэлторской компании, которая так же участвовала в сделке. Ок, уже около полуночи закончили (правда, не прошили договоры), разъехались. Встреча в 10 утра, у нас всё почти готово.
Утром все встретились, все в хорошем настроении, в этом же офисе. И пешком отправились в один хорошо известный депозитарий на закладку ячеек. Такая большая весёлая толпа людей, чем-то было похоже на субботник из советских времён, только без лопат и веников! Это как раз тот случай, когда грамотная работа специалистов на этапе подготовки позволила сплотить всех участников сделки. Готовили долго, и вот сегодня наконец идём делать.
Два специалиста из этой крупной компании и я немного задержались, потому что вчера не прошили договоры. Дело пяти минут, и тоже пойдём в депозитарий. Секретарша доделала документы, собираемся. И тут я решил ещё разок проверить те из договоров, которые должны вскоре подписывать мои клиенты. Ну, вот просто так, ведь всё читал совсем недавно, ночью накануне. Или не просто так решил, а интуиция сработала! Взял документы у коллег, присел на стул, читаю. Всё нормально, всё правильно в тексте.
Коллеги мои смотрят на меня так слегка странно, «Зачем опять читать ?» — говорит их взгляд. А я тут добрался до совсем уж стандартной части договора про передачу квартиры от продавца к покупателю после сделки; она почти всегда звучит как «передача квартиры от продавца к покупателю производится не позднее 14 дней после даты окончания государственной регистрации».
А сейчас там написано, читаю – «передача не позднее 3-х дней после даты окончания государственной регистрации!» Как так, откуда такая цифра, ведь вчера я всё проверял, и было «14 дней»?
Вчера всё проверил, и вся стопка договоров осталась лежать на столе секретаря этой фирмы, в их офисе. Ночью там никого не было, а утром секретарь прошила договоры, и отдала нам. И вот вдруг такая забавная история, что в тексте как бы сами собой поменялись цифры. Было 14 дней, стало 3 дня, и это очень не в пользу моих клиентов-продавцов!
Не забывайте, это юридический документ, его подписываешь, и потом надо все обязательства выполнять точно и в срок. Если что-то не выполнил, то другая сторона вправе потребовать компенсацию за неисполнение.
Тонкости рекламы недвижимости. Много — не значит хорошо. Новая статья-предостережение.
Как это произошло – понятно. Мои контрагенты переделали цифры втайне от меня! Было очень неприятное чувства обмана со стороны коллег по сделке. Попытались «подставить»! Это надо же, вчера дали один текст договора на выверку, а сегодня подсунули другой, со сроком освобождения квартиры три дня. А как бы я смотрел в глаза своим клиентам? Они сами договор читать и не собирались, потому что его уже читал я. Они просто подписывают, и отдаём его на государственную регистрацию.
А в договоре такое! Любой понимает, что из полностью обставленной и обжитой трёхкомнатной квартиры за три дня выехать нельзя. Так быстро освободить её невозможно! Значит, надо упрашивать покупателей и их риэлторов (этих самых «подставщиков»), договариваться, просить войти в положение. Мои клиенты должны будут разводить руками, что понадеялись на своего риэлтора, а он прошляпил. Это для меня позор!
Я тогда достаточно жёстко спросил с этой парочки «коллег», как так произошло, что одна цифра превратилась в другую. Одна ответила, в глаза мне не смотрела – не, мы не знаем. Другой – не, ну а что, и за три дня можно освободить квартиру. Как бы неявно, но признали, что это их рук дело. Правда, стыдно им не было, только неприятно, что попались. Договор перепечатали, сшили заново. Эти нехорошие новости про деловую непорядочность своих коллег я узнал в такой момент, что что-то менять в сделке и отказываться было совершенно неуместно.
Вся дальнейшая та сделка прошла у меня под знаком больших тревожных ожиданий. Ведь если попытались обмануть в одном, то запросто могут и что-то другое придумать! Тексты переделанных договоров я теперь держал при себе, до момента подписания не доставал из портфеля.
Когда достал, перечитал ещё раз все экземпляры, и только тогда отдал сторонам на подписание. Паранойя? Да. Но один раз перестраховка себя оправдала, поэтому и ещё раз перечитать было не грех.
Что для меня осталось загадкой, так это мотивы их поступка. Зачем понадобилось подменять договор на другой, с «освобождением квартиры за 3 дня»? Ведь понятно, что не стали бы мои клиенты-продавцы спешно съезжать, даже при наличии такого случайно принятого на себя обязательства. Вдобавок, это обстоятельство открылось бы только в самом конце сделки, когда уже завершены расчёты между сторонами. И когда, соответственно, у сторон нет реальных рычагов влияния друг на друга!
Так всегда, пока идут переговоры до сделки, то каждая из сторон может согласиться с предложением другой стороны, а может и не согласиться. И сделки просто не будет, если нет общего, устраивающего всех решения. Но когда почти всё сделано, и осталось только передать квартиру, способов воздействия уже нет.
Те мои «коллеги» были опытными риэлторами, и конечно, осознавали слабость своего подлога. И всё-таки решили так вот поступить. Единственным, хотя и слабым объяснением могло бы быть то, что они привыкли всегда «подкладывать свинью» коллегам и контрагентам. Ну, как почерк их работы.
Фирменный знак. Воспользоваться спешкой и невниманием в момент, когда уже как бы всё проверено. А потом, когда договор с невыгодными условиями подписан, попробовать как-то воспользоваться сложившейся ситуацией. Может, у них и сценарий поведения был на такой случай.
Но мы им такой возможности не дали! Мои клиенты квартиру продали, в оговоренное комфортное время оттуда выехали, и теперь живут в новой квартире, и всё у них хорошо.
Это всё было уже достаточно давно, и можно было бы и забыть эту историю. В общем-то, работа специалиста по недвижимости в том и заключается, что бы быть внимательным ко всему и в любой момент. Но тема точной выверки юридических документов, подписываемых сторонами на сделке, остаётся очень важной. И, кстати, не только на сделке надо внимательно читать то, что подписываешь.
Как раз у этой компании, о сотрудниках которой я рассказал выше, есть некоторые особенности в корпоративных документах.
Есть некоторые формулировки, о которых интересно поговорить. Любой человек, каким бы боком он не был связан с этой компанией, всегда подписывает с ней договор о сотрудничестве. Это совершенно правильно, это и есть грамотный деловой подход. Всегда можно, особенно в конфликтных ситуациях, обратиться к документам, и спокойно понять, нарушает кто-то из сторон свои обязательства, или нет.
Вот, например, есть такой договор, называется «По оформлению в собственность выбранного жилого помещения». Это когда ты ищешь квартиру, хочешь купить, и остановил свой выбор на той квартире, которую от лица собственников рекламирует и продаёт эта компания. Обращаешься к ним, они квартиру показывают.
Если понравилась квартира, то милости просим в офис, обсуждать условия приобретения уже более подробно. И вот там предлагают подписать этот вышеуказанный договор.
В нём много разных разделов, общий смысл договора в том, что фиксируется адрес и цена квартиры, дата сделки, способ оплаты. В общем, важные для купли-продажи обстоятельства. И вот среди прочих пунктов есть и такой:
«Исполнитель (то есть эта самая компания) вправе распоряжаться всей материальной выгодой от исполнения настоящего договора по своему усмотрению в случае её возникновения».
О чём тут речь? Рынок недвижимости устроен так, что компания, рекламирующая и продающая квартиру, оказывает услугу именно собственнику-продавцу квартиры. И от него же, по результатам продажи, получает своё вознаграждение. Только от него!
От покупателя квартиры компания в явном виде ничего не получает. Так о чём же идёт речь, что подразумевается в этой фразе?
Для чего в договоре предусматривать подобную формулировку, если от покупателя квартиры эта компания совершенно точно ничего получить не ожидает? Это сделано на всякий случай.
Сейчас объясню. Представим себе картину: собственник квартиры поручает этой компании продажу квартиры. Собственник подписывает с компанией договор на продажу квартиры. И в этом договоре тоже есть фраза про то, что:
«…компания вправе распоряжаться всей материальной выгодой от исполнения настоящего договора по своему усмотрению в случае её возникновения».
Тоже на всякий случай. Там же, в договоре, определяют примерную цену продажи квартиры, фиксируют эту цену с собственником-продавцом; начинают рекламу. Появляется интересант, смотрит квартиру, соглашается купить. Но фишка в том, что сотрудники компании объявили собственнику в самом начале заниженную цену квартиры.
А в рекламе опубликовали объявление с более высокой ценой. Как бы для возможности торга с будущим покупателем. И вот на эту дорогую цену и нашёлся покупатель. Без торга! Как теперь быть? Можно порадовать продавца, и сказать ему, что квартиру получится продать дороже.
Человек будет счастлив и благодарен! Ещё бы, больше денег получить всегда приятно! Прекрасный вариант, но это если в компании работают порядочные люди. Другой вариант – продавцу про повышенную цену ничего не говорить, разницу забрать себе. То есть, получить и оговоренную с продавцом комиссию (вознаграждение), и сверх неё забрать разницу цен. И эта разница может быть гораздо больше оговоренной комиссии-вознаграждения.
Но как это можно сделать, ведь человек на сделке не под гипнозом будет деньги за квартиру считать и расписку писать?
Да вот как раз почти что под гипнозом! Стресс творит с психикой человека (продавца или покупателя) удивительные вещи, и на этом обман и построен. У обманщиков есть способы и опыт, как людям голову заморочить. Ну так это же обман, преступление! — скажет читатель. И будет совершенно прав, потому что это мошенничество в чистом виде, за это положено уголовное наказание.
Обмануты обе стороны по сделке – либо покупателя вынудили больше заплатить, либо продавцу недодали, выбирай как хочешь. И угроза наказания есть всегда, при каждом случае обмана! Правда, обман может и не открыться. Но может и открыться, и вот как раз на такой случай и предусмотрена фраза:
«Исполнитель вправе распоряжаться всей материальной выгодой от исполнения настоящего договора по своему усмотрению в случае её возникновения»
Она есть в обоих договорах, которые заключили с компанией и продавец, и покупатель. Дальше картина такая. Поймут продавец или покупатель, как их облапошили, начнут возмущаться, и требовать свои деньги, а им предъявят договор (каждому свой), где эта фраза написана. А внизу страницы их подпись!
И всё, и, получается, с их ведома и согласия у них деньги стащили! Обратите внимание и вот на что: в договоре не сказано, что «материальная выгода принадлежит компании».
Нет, деньги эти никто как бы себе не присваивает, хотя физически они лежат в сейфе в офисе, и попробуй их забери. Компания ими только «вправе распоряжаться».
Вроде как и не их деньги, они только «пораспоряжаться» взяли. Что сказать, юридические документы у них составляли грамотные, опытные и бесчестные специалисты.
Простому человеку даже может показаться, что это он сам так в самом деле согласился, ведь вот же в договоре так и написано, и подпись его, и ничего уже не поделаешь. Уверяю, это не так. И сотрудники этой компании тоже это прекрасно знают.
Знают, что при возможном разбирательстве с участием правоохранительных органов, всё будет выглядеть уже совсем не так благопристойно и законно, как они стараются представить.
Знают, что они не правы ни по совести, ни по документам! Поэтому понимают, что деньги лучше отдать, что бы погасить скандал.
И ещё что важно. Вы уже обратили внимание, что формулировка про «распоряжение материальной выгодой в случае её возникновения» присутствует в обоих вышеупомянутых договорах компании? Правильно, что бы ни с одной стороны к ним не могли предъявить претензии. И дальше так же! Точно такая же формулировка присутствует во всех договорах компании. Во всех, как бы они не назывались, и с кем бы эти договоры не заключались.
Компания всегда готовит себе лазейку для возможности что-то безнаказанно прикарманить.
Конечно, никто прямо в этом не признАется. Но сам факт наличия этой туманной и необязательной формулировки во всех юридических документах компании говорит о том, что умысел на что-то нехорошее у них есть всегда!
И свои интересы они постарались защитить превентивно и максимально.
От кого защитить? От того, с кем заключают договоры, то есть от своих клиентов. И от своих контрагентов, и от других компаний.
Внедрять в юридические документы или замышлять что-то потенциально опасное для другой стороны по договору, по сделке – их фирменный стиль работы. И это на самом деле так! Знатоки московского рынка недвижимости имеют относительно этой компании вполне определённое мнение. А именно: сотрудничать с ними в самом крайнем, безвыходном случае, если больше не у кого купить, или больше некому продать квартиру.
Если при подписании договора с этой компанией указать сотруднику на упомянутую формулировку, то он очень поскучнеет, но и зауважает вас. Обычно люди пропускают эти внешне безобидные слова, не осознавая их скрытого смысла. Если же попросить убрать эти слова из договора (а вы вправе менять договор с компанией, это можно), то сотрудник погрустнеет ещё больше, и станет говорить что-то типа «юристы не разрешают», или «это к вам совершенно не относится».
Так и прекрасно, вот и убирайте, если не относится! Просто отказывайтесь подписывать такой договор, и уходите. И тут же вы увидите, как компания готова «прогнуться» под того, кто с ней разговаривает на равных.
И уже сотрудники поостерегутся делать что-то нехорошее в сотрудничестве с вами, не станут испытывать судьбу. А ведь вы просто внимательно отнеслись к тому, что подписываете!
Так что, вполне вероятно, что та уже давняя история, когда меня и моих клиентов попытались обмануть, подсунув юридический документ с неправильным сроком освобождения квартиры, не имела никакого негативного продолжения именно потому, что мы вовремя выявили обман.
Показали, что не надо пытаться нас подлавливать, рассчитывая на нашу невнимательность. Может быть, у них для нас были ещё какие-то неприятные сюрпризы в запасе! Но благодаря нашей бдительности мы об этом так и не узнали.
Желаю всем внимания и хороших контрагентов!
