Случай на сделке. Замена валюты в ячейке.

Звонок от моей коллеги, мы с ней проводили непростую сделку три дня назад. Обычно от таких звонков ничего хорошего не ждёшь. Сделка с недвижимостью благополучно прошла. Документы отправлены на государственную регистрацию. Следующий созвон и встреча у нас через десять дней, когда договоры купли-продажи пройдут государственную регистрацию. Я говорю «договоры», потому что события происходили в июле 2009 года, когда регистрировались и договоры купли-продажи, и переход права собственности по договорам. С 2013 года регистрируют только переход права собственности.

Так вот, если она звонит, значит, что-то «пошло не по плану». Плюс сегодня воскресенье! И точно, очень волнуется, говорит: моя клиентка увидела, что позавчера курс евро поднялся, а из банковской ячейки она получает рубли, значит, теряет на росте курса. Эта женщина (её клиентка) в нашей сделке свою квартиру продавала моим клиентам, получала деньги. Так называемая «чистая» продажа.

Накануне сделки её специально спрашивали, и она могла заранее попросить подготовить ей рубли, или доллары, или евро. Попросила рубли. Теперь увидела, что курс рубля падает, и заволновалась.

У неё был и ещё один фактор эмоциональной напряжённости – серьёзные проблемы со здоровьем у мужа. Собственно, вся продажа квартиры и была предпринята, что бы выручить средства для оплаты его лечения. Деньги из банковской ячейки можно получить только после окончания государственной регистрации. Как за это время поведёт себя курс рубля, никому не известно. И она поставила ультиматум – либо мы организуем обмен рублей, хранящихся в ячейке, на евро, либо она пишет заявление о приостановке госрегистрации.

А всего в сделке участвуют три квартиры. Одну мы продавали, и на вырученные средства приобретали две квартиры. Все договоры купли-продажи регистрируются вместе. Значит, если один не регистрируется, то и остальные тоже.

«Приостановка» – страшное слово для риэлтора. Это примерно как почти подбегаешь к финишу на соревнованиях по бегу, а там узнаЁшь, что финишную черту отодвинули ещё на столько же, сколько ты пробежал до этого. Вот как сейчас – сделка с недвижимостью прошла, осталось только дождаться окончания регистрации. И вдруг раз, и оказываешься опять посередине сделки, и надо начинать заново договариваться с контрагентами. Ну, что говорить, не повезло. Человеческий фактор.

Я позвонил нашей так называемой «верхней» покупательнице. Почему именно ей? Потому что всё деньги, участвующие в сделке, мы получали от неё. Именно она закладывала деньги во все банковские ячейки в этой сделке. Что бы открыть ячейку для обмена рублей на евро, надо звать её.

Она не была моей клиенткой; она покупала квартиру у моих клиентов. Своего риэлтора у неё не было. «Верхняя» – это такое условное сленговое название. Как вода течёт сверху вниз, так и деньги в сложных многоступенчатых сделках тоже как бы текут «сверху вниз».

Верхняя покупательница платит за ту квартиру, которую она приобретает себе. Продавцы этой квартиры (её тоже принято называть «верхней») деньги от продажи своей квартиры используют для покупки своих будущих квартир. Эти квартиры в нашей сделке назывались «нижними», так как на этом цепочка заканчивалась.

Эта женщина, верхняя покупательница, мягко говоря, не обрадовалась той новости, которую услышала от меня. Да и звонок в воскресенье кому понравится? Она была дама очень деловая, все свои обязательства выполняла неукоснительно, у неё всё было чётко. До копейки и до минуты. Так как по телефону что-либо обсуждать, а тем более решать в нашей ситуации было невозможно, мы договорились о встрече в банке в понедельник.

Позвонил я и в банк, и вот незадача – нужной нам суммы в евро там не было, смогли обещать только на вторник. А во вторник уже не приедет наша верхняя покупательница, она может быть только в понедельник. Ещё спасибо, что она сейчас не в отъезде где-то далеко. Ладно, дальнейшие планы будем выстраивать на месте.

Пришлось передвинуть разные важные дела с понедельника на другие дни. Но «ломающаяся» сделка – безусловный приоритет. Подготовить её было непросто, но мы справились, и вот теперь её благополучного окончания ждут примерно 15-20 человек, все продавцы-покупатели-родственники. Я даже пока не стал сообщать своим клиентам об этой крупной неприятности. В любом случае, их участие сейчас не требовалось, так зачем волновать попусту!

В понедельник встретились втроём в банке. Было видно, что та женщина, которая и стала инициатором всего нашего переполоха, находится в крайне напряжённом эмоциональном состоянии. Прямо вот чуть не «по её», и может закончить общение, встать и выйти. И подать в Росреестр заявление о приостановке госрегистрации. И будь оно как будет, хотя ей первой это совсем ни к чему. Потому, что ведь её нужда в деньгах для лечения мужа сохранялась, и никак она бы их быстрее не получила, кроме благополучного окончания этой нашей сделки.

И здесь нам всем очень помогла наша верхняя покупательница. Я даже удивился, сначала думал, мне придётся как-то всё общение между сторонами «выруливать» самому. Гасить возможные конфликты. Думал, что и эта покупательница целиком «в недовольстве» от вынужденного изменения планов, от осложнений в сделке, и я бы её понял.

А она просто и разумно сказала второй даме: вы на этом обмене почти ничего не выиграете, и эта затея пустая. Это ваше решение целиком эмоциональное. Но я понимаю вас, вы сейчас больше всего волнуетесь за здоровье мужа, и за оплату его лечения. Поэтому я спокойно приехала на встречу, выслушала вас, и мы сейчас сделаем всё так, как вы хотите. Деньги из ячейки вынем, поменяем тут же в банке, и положим их назад до конца сделки. Но, одна важная оговорка – мы это делаем один раз; если вы захотите потом ещё что-нибудь переиначить, то сделки с вами у нас не будет.

Та кивнула, со всем согласилась; было видно, что она обрадована. Здорово, взяли и решили всё быстро! Но всё решить одним днём не получилось, потому что, как вы помните, в банке не было нужной суммы евро. А на другой день «верхняя» покупательница не могла быть в банке, потому что улетала из Москвы по делам. Что делать?

Тут, наверное, читатель спросит, почему сразу нельзя ячейку открыть, отнести сумму куда-нибудь в обменный пункт, там обменять, и принести назад в банк? Дел на полчаса, и всё можно провернуть прямо сейчас, сегодня, пока обе стороны на месте. Но, как в любой возможности, в этом варианте скрыта и отрицательная сторона. Носить по улице крупную денежную сумму небезопасно. Кто будет отвечать, если всё пойдёт не так, и что-то случится?

Правильно, желающих брать на себя ответственность нету. Граждане достаточно часто привозят на сделки наличные. И это, из опыта, безопасно. Просто потому, что никто не знает, что вот этот обыкновенный человек несёт в неприметной сумке или портфеле очень большую сумму денег. Но в нашей ситуации круг посвящённых был уже слишком велик, и поэтому рисковать мы не хотели.

Правда, был ещё вариант быстро заказать услуги инкассаторов, но это расходы, и немалые. Плюс вряд ли инкассаторы примчатся к нам прямо так вот немедленно, скорее, только завтра. И второй важный довод – нужная нам сумма в евро и в обменнике вряд ли могла бы быть сразу, без предварительного заказа. Значит, только завтра, только в банке.

Я пошёл к сотрудникам депозитария, объяснил нашу ситуацию, спросил, как лучше поступить? Единственное реальное решение, которое они подсказали – выдать мне нотариальную доверенность на право доступа к ячейке, в которой хранились деньги. И завтра я вместо верхней покупательницы открываю ячейку. То есть, мы устраиваем так называемый «солидарный доступ», это когда обе стороны имеют совместный доступ к ячейке в любой момент. Ждать окончания государственной регистрации не обязательно.

Только вместо одной стороны по сделке – я. Вообще, это огромная ненужная мне ответственность – право открыть чужую ячейку, достать из неё деньги, обменять их, и заложить опять, только уже в другую ячейку. Почему ответственность, объяснять не нужно. Если что не так с деньгами, то отвечает тот, кто имел доступ к ним. Почему в другую ячейку? Потому что ячейки, используемые для сделок, открываются только один раз.

Обычно (даже всегда) открываются после сделки, что бы продавец забрал деньги. В нашем случае-исключении мы открывали ячейку для обмена рублей на евро. Но, по правилам всех банков, после этого аренда ячейки прекращается. Что бы продолжить хранение денег до окончания государственной регистрации, надо арендовать ячейку заново.

Проговорили с моими дамами даже такие мелочи, как кто именно держит в руках коробку-кейс с деньгами, пока мы ходим из депозитария в обменный пункт и обратно. Вроде мелочь, но надо решить заранее, что бы потом не возникало конфликта. И опять проговорили, у кого хранится ключ от ячейки. Из этих мелочей и складывается бесконфликтность и комфортность сделки. Главное, всё проговорить заранее.

Если в последний момент обсуждать, и как бы ставить человека перед фактом, то возможны разные эмоции. И даже не от того, что человек не согласен по существу, а оттого, что человеку приходится принимать решение в ограниченное время. А это никто не любит, особенно если вопрос важный или сразу непонятный.

Договорились обо всём, я получил нотариальную доверенность от «верхней» покупательницы, и распрощались до следующего дня. С ответственностью я смирился. Так иногда бывает в работе, когда приходится брать на себя что-то, не входившее в первоначальные планы. А иначе сделка не складывается, или норовит развалиться, вот как в этот раз.

На следующий день мы встретились в банке, прошли в депозитарий, попросили дать нам доступ к депозитарной ячейке. Я предъявил доверенность, объяснил смысл наших действий сотрудникам банка. Даже несмотря на то, что только вчера я консультировался с ними, доступ к ячейке по доверенности – случай исключительный. Да и то, доверенности обычно дают только ближайшим родственникам. Ну, не доверяют люди никому свои деньги!

Так, что бы у риэлтора была доверенность – чрезвычайно редкий случай; доверенность и мой паспорт проверяли очень внимательно. Как ни странно, всех сотрудников депозитария успокоило то, что мы сейчас же, после конвертации денег в кассе банка, должны принести всё назад, и опять поместить в ячейку.

Мне потом сказали, что если бы я планировал именно открыть ячейку и совсем забрать деньги, и вынести их прочь из депозитария, то мне бы воспрепятствовали.

Как можно воспрепятствовать, если у меня есть доверенность? А очень просто – банк имеет право назвать доверенность сомнительной, и отдать на экспертизу, на несколько дней. Это очень логично, так как любой злоумышленник в первую очередь заинтересован в скорости исполнения своих коварных планов.

А ему не отказывают, но и не разрешают открыть ячейку сразу. Для обычного человека это допустимо, небольшое нарушение планов, а для жулика – катастрофа. Ещё вариант не пропустить сразу в депозитарий — можно забрать доверенность на проверку, что она не отозвана доверителем. Не забывайте, это 2009 год, никаких онлайн-сервисов нотариальных ещё не было.

Дальше всё прошло быстро, благо в этом банке всё рядом и всё удобно. Зашли в хранилище, открыли ячейку, отнесли кейс с наличной суммой в обменную кассу. Поменяли, отнесли кейс обратно в ячейку. Закрыли ячейку, вышли из депозитария. Я позвонил покупательнице, отчитался, что всё прошло спокойно, задача решена.

Да, всё-таки иметь дело с большими суммами чужих денег – очень нервное занятие. Вроде что там – взял нетяжёлую коробку, отнёс на несколько десятков метров, потом так же перенёс назад. А усталость есть, от нервного напряжения.

Когда на сделках управляешь закладками ячеек, даже на совсем «удивительные» суммы, этого волнения и усталости нет. Суммы наличных – это просто цифры, эту сумму сюда, эту сюда, эту сюда. И всё размещено по ячейкам, и всё ок. Такая правильная отстранённость нужна, что бы спокойно управлять ходом сделки. А когда сам, то другое дело. Ну и плюс, что деньги не свои, и ответственность поэтому воспринимается как бОльшая.

Эта история ещё раз показала, что на вторичном рынке недвижимости возможно всё, любая неожиданность. Потому что всё зависит от мыслей и поступков людей-непрофессионалов. Но они — продавцы или покупатели, и вправе влиять на ход сделки в любой момент. И получается вот что.

Направление движения больших и малых денежных сумм, изменения права собственности на маленькие и огромные объекты недвижимости зависят от чего-то совершенно невещественного!
От слегка промелькнувших в голове мыслей, или от совершенно необоснованных опасений. Или от неразумного совета родственника, который «хотел, как лучше». Родственник совсем не прав, но человек ему доверяет и слушает. Момент такой! «На кону» большие суммы, и поэтому любая возможная опасность или даже неопределённость легко преувеличиваются до больших размеров. И тогда человек как-то реагирует, дальше на его поступок реагируют другие участники сделки, и вот уже Бабах!!!

И начинаем собирать то, что осталось, в новую сделку! Да, эта история закончилась благополучно, но бывает и так, что всё разбивается вдребезги. Причём интересно, что в дальнейшем, по прошествии времени, люди, сорвавшие сделку, опять выходят на связь. А что, они успокоились, осознали неправоту. Иногда даже признают свою несдержанность, и просятся назад, «в сделку». Если за это время других объектов не подобрали, то продолжаем работу с теми, кто был. Почему нет, они уже прошли «пик опасений», дальше будут лояльнее и спокойнее.

Совет. Проговаривайте с контрагентами различные возможные обстоятельства, и способы их разрешения. Если заранее обсудить, что и как мы все будем делать в каких-то неожиданных ситуациях, то сделка пройдёт легче и спокойнее. Буквально так, на общей встрече перед сделкой произнести:

«Мы сейчас все вместе решили то-то и то-то. Все с этим согласны, все кивнули головами, своё решение никто из нас не будет менять всё время сделки и периода государственной регистрации».

Сюда же, отдельными словами, конкретно – про закладку в ячейку наличных. Что если во время государственной регистрации будут колебания курса валют, то никто не будет впадать в панику и требовать изменения условий – вскрытия ячейки и конвертации. И люди обдумают своё решение, и не станут его пересматривать в дальнейшем. Выбор сделан, и он неизменен, точка.

И всё, теперь наш коллектив стал сплочённее, у всех одна цель, одна задача. Особенно это важно, если одна из сторон не имеет своего специалиста, и не может поэтому быстро и квалифицированно оценить свои риски.

Кстати, моё взаимодействие с нашей «верхней» покупательницей как раз и получилось таким доверительным именно потому, что при подготовке к сделке мы тесно общались.
И я тогда обрисовал ей некоторые риски и обстоятельства, которые всегда есть в сделках, но о которых не задумываются непрофессиональные участники рынка.

И поэтому поступок дамы-продавца она оценила спокойно, как одну из бывающих в сделках заминок. Именно что – мелких неприятностей, которые надо быстро решить, и двигаться дальше. И спокойно выписала мне доверенность, понимая, что мы просто теперь выполняем «план Б», и у нас нет ничего неразрешимого. Сделка с недвижимостью прошла успешно, все участники довольны.

Желаю всем лёгких сделок!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *