Расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи
Насколько важна расписка на деньги за квартиру?
Когда, после очередной завершившейся сделки, я помогаю своему клиенту-покупателю разобрать и систематизировать все документы по приобретённой для него квартире, то раз за разом происходит один и тот же разговор.
Все удивляются, когда я говорю, что самый важный из документов – расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи продавцом от покупателя. Именно расписку надо хранить «как зеницу ока», беречь от каких-либо повреждений, порчи, выцветания и т.д.
- Для чего нужна расписка?
- «Единственность» расписки.
- О чём надо помнить самостоятельным покупателям?
- Особенности расписки при безналичном расчёте.
- Как правильно и неправильно писать расписку?
- Ошибки в расписке.
- Когда передавать расписку покупателю?
Как, спрашивают, разве не договор купли-продажи — самый важный документ? Конечно, он важен, именно он и называется «правоустанавливающим документом». Но и расписка имеет тот же уровень важности, и вдобавок существует в единственном экземпляре! Что бы лучше понимать взаимосвязь договора купли-продажи и расписки, нам надо поближе присмотреться к смыслу понятия «купля-продажа недвижимости».
Что такое купля-продажа недвижимости?
Итак, есть продавец и покупатель. Между ними сделка. Продавец передаёт своё право собственности на свой объект покупателю. Покупатель передаёт своё право собственности на свои деньги продавцу.
Передача права собственности на недвижимость описывается в договоре купли-продажи, и фиксируется государственным регистрирующим органом в специальном реестре. Данные реестра неуничтожимы. Значит, переход права и само право собственности нового хозяина зафиксировано надёжно.
Всегда, в любой спорной ситуации, продавец может легко доказать, что он свои обязательства по ДКП выполнил. Вот, смотрите, в реестре записано – был собственник продавец, а стал собственник покупатель.
А вот переход права собственности на наличные деньги происходит проще. Передача денег от покупателя к продавцу в договоре купли-продажи также описывается, но нигде специально не регистрируется. На всём белом свете есть только один листок бумаги – расписка на деньги за квартиру, где продавец собственноручно подтверждает, что получил от покупателя всю сумму.
Поэтому доказательством исполнения обязательств покупателя по наличной оплате приобретённой квартиры является физически уязвимый бумажный документ. Который, как мы сейчас увидим, по своему смыслу может существовать только в единственном экземпляре.
«Неединственность» договора купли-продажи
Сначала, для контраста, посмотрим на ДКП. Договор купли-продажи для сделки готовится в нескольких экземплярах, подписывается сторонами, и направляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права при сделках с недвижимостью. После государственной регистрации ДКП «со штампом» выдаётся сторонам по сделке, а один экземпляр остаётся на хранении в Росреестре. И, если договор человеком будет утерян, то его можно восстановить, заказать копию. А вот другую расписку, вместо утерянной, взять негде!
Единственность расписки
Расписка на деньги за квартиру всегда делается в одном экземпляре. Если потеряешь – дубликат получить принципиально нельзя! При наличном расчёте между продавцом и покупателем только продавец может подтвердить факт расчёта. И делает он это только один раз.
Попросить продавца написать точно такую же расписку не получится. Вы покупатель, передаёте деньги продавцу, от него получаете расписку. Точка. Что бы получить вторую расписку, надо опять передать этому же человеку такую же сумму денег. Пойдёте вы на это? Конечно, нет! Так же и продавец пишет расписку, только если получает от вас деньги.
Вот задумайтесь. Вторую расписку (взамен утерянной) вам никакой здравомыслящий продавец ещё раз не напишет! Потому, что, если на самом деле первая расписка вами не утеряна, то вы сможете предъявить обе расписки сразу, и заявить, что заплатили за одну и ту же квартиру дважды. И потребовать возврата суммы по одной из расписок. И формально вы в своём требовании будете правы.
Отдельно. Тем покупателям, кто проводит сделку сам, без риэлтора.
Пожалуйста, не забывайте получить расписку от продавца. Это очень часто происходит с самостоятельными покупателями – люди рады окончанию госрегистрации, расслабились. И банально забывают, что сделка ещё не закончена.
Никто им ничего не обязан напоминать, риск остаться без расписки лежит на них. Не получили расписку сразу – плохо. Потом вам могут заявить, что вы что-то напутали, расписку вам уже отдали, ищите получше.
Нотариальная расписка
Всё вышесказанное не относится к расписке, составленной нотариусом (при нотариальных сделках). Если её утерять, то всегда у нотариуса можно взять заверенную копию из архива. Но, если сама сделка с недвижимостью происходит без участия нотариуса, то и нотариальную расписку обычно не составляют.
Расписка при безналичном расчёте
Если расчёт безналичный, то он всегда может быть подтверждён той организацией, при посредничестве которой он и происходил. Взяли выписку в банке – вот и подтверждение. Этот заплатил, этот получил, ясность полная. Там же и дата, и основание для перечисления денег – договор купли-продажи.
Но, даже при безналичном платеже, считается необходимым составить рукописную расписку. В любой возможной в дальнейшем конфликтной ситуации лучше, если у покупателя будет рукописный документ от продавца о получении денег на счёт. По рукописной бумаге можно много определить, и для суда это будет дополнительный источник информации, косвенно подтверждающий добровольность сделки.
Только важно, что бы в этой расписке, дополняющей безналичный платёж, были указаны все реквизиты аккредитива, по которому стороны производят оплату по сделке. Что бы из неё ясно следовало, что она дополнительно подтверждает именно вот этот безналичный платёж, соответствующий исполненному аккредитиву.
Иными словами, чтобы эта расписка не выглядела так, как будто она подтверждает ещё один платёж, не связанный с осуществлённым безналичным аккредитивным платежом.
Как видите, расписка в сделке значит очень много, и из-за своей единственности может обоснованно считаться более важным документом, чем договор купли-продажи. Поэтому также ответственно надо подходить и к процессу её составления и написания.
Пишем расписку
Уж казалось бы, что в этом сложного? Все грамотные, заполнить от руки лист формата А4 может любой. Кстати, а почему расписку надо писать полностью «от руки»? Мы теперь всё печатаем на принтерах, лично ставим только подпись. Но расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи – исключение из правил, по-прежнему пишется только от руки.
Рукописность позволяет подтвердить добровольность написания документа, как я уже указал выше. Чем больше написано, тем меньше вероятность, что это сделано под давлением или угрозой. Рукописность позволяет лишний раз подтвердить, что человек осознавал, что именно он делал; писать надо минут 5-7, за это время обязательно осознАешь, что делаешь и зачем. Рукописность служит косвенным, но наглядным подтверждением того, что человек дееспособен, то есть контролирует свои поступки и волю.
Зачем писать расписку заранее, до подачи документов на госрегистрацию ?
Ответ простой — так удобнее всем участникам сделки. На первой встрече (собственно сделке), когда происходит закладка банковских ячеек и подписание договоров купли-продажи, у всех просто больше времени.
Вторая встреча, уже после окончания государственной регистрации, проходит быстро. Выделять отдельное время на написание расписки неудобно. Может и не быть условий, если встреча «на ногах».
Ну и стороне покупателя так спокойнее, что на первой встрече расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи уже готова. На второй встрече надо только бросить на неё взгляд, и убедиться, что это именно тот уже знакомый документ, написанный в прошлый раз в их присутствии.
Как писать расписку неправильно?
Как обычно выглядит написание расписки на сделке? Продавцу говорят – сейчас надо написать расписку о том, что вы от продавца получили деньги. Объясняют — важно, что бы написание происходило на глазах покупателя; он рядом, и лично убеждается, что расписка на деньги за квартиру написана именно продавцом.
Просто написать и оставить у себя, отдавать пока никому не надо. И тут обычно начинается творчество–импровизация. Дают продавцу паспорт покупателя, что бы списывал паспортные данные и ФИО, чистый лист бумаги, ручку, и он начинает: «Я, ФИО, паспорт, прописан…». Дальше обязательно спрашивает у присутствующих специалистов: «А что дальше писать?», ему тут же в один-два голоса продолжают надиктовывать, он пишет «…получил от ФИО, паспорт, прописан…». Дальше опять спрашивает, ему опять диктуют…
Тонкости рекламы недвижимости. Много — не значит хорошо. Новая статья-предостережение.
А это ведь сделка, тут параллельно и другие важные вопросы решают, общаются, в переговорной комнате временами шумно. Плюс у участников сделки стресс, это нормально, внимание рассеяно. Продавец запросто может ошибиться в расписке, если часть текста списывать с паспортов, а часть воспринимать на слух. Представьте, как неприятно бывает, если в расписке допущены ошибки. По мнению многих это значит – переписывать заново. Есть, правда, и другие мнения о необходимости переписывания, но об этом чуть позже.
Как сделать правильно?
Я считаю, что риэлтор, который заботится о своих клиентах, обязан упростить процесс написания расписки. Тут даже не важно, «свои» клиенты её пишут, или контрагенты. Чем быстрее и спокойнее будут сделаны все обязательные дела на сделке, тем лучше будет всем участникам. Сделать это очень легко!
Всего-то надо – заранее составить весь текст будущей расписки, со всеми личными данными сторон, адресом квартиры, суммой, и распечатать на листе бумаги. Согласовать текст с коллегами – контрагентами. И дальше продавец на сделке, в присутствии покупателя, весь этот текст «слово в слово» переписывает своей рукой. Сидит, спокойно переписывает, никого не отвлекает, и его никто не отвлекает. И всё сразу становится проще, быстрее, и ошибок почти не бывает!
Цена ошибки
Теперь об исправлении ошибок в расписке. Есть мнение, необоснованно блуждающее среди участников и организаторов сделок с недвижимостью, что ошибки и исправления в рукописной расписке недопустимы. Одна ошибка, помарка даже – и переписывать. Кто придумал эти «правила», не знаю!
Зато неоднократно видел, как люди готовы «встать и уйти» со сделки из-за того, что в конце длительного по времени написания расписки они допустили ошибку. И теперь им говорят, что из-за этой ошибки всё надо переписать ещё раз. А ведь и вторая попытка не застрахована от ошибок!
Человек – не машина. Одна-две грамматические ошибки не могут отменить и изменить смысла расписки. Если, конечно это не ошибка в ФИО, датах, цифрах и числительных, обозначающих сумму, указанную в расписке.
В некоторых случаях допустимо, что бы расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи была продавцом только подписана, а основной текст был написан не им. Например, из практики – продавец был незрячим. У него была соответствующая медицинская справка, и его поведение полностью подтверждало его незрячесть. Текст расписки написала его риэлтор, при всех участниках сделки зачитала ему вслух; он, с помощью специального шаблона-рамки, расписался лично.
Когда передают расписку покупателю?
Однажды был случай. Мой клиент-продавец написал расписку, держал её при себе. Сделка происходила в общем зале большого банка, и в какой-то момент я потерял своего клиента из видимости. Спустя время увидел его, он о чём-то разговаривал с дамой-контрагентом. Она была опытным риэлтором, но что-то мне в её поведении не нравилось. Вот как будто ожидал от неё подвоха!
Подхожу, спрашиваю, о чём идёт беседа. А мой клиент говорит – Дмитрий, наш контрагент просит отдать ей уже сейчас подготовленную мною расписку.
Как отдать? Зачем? Мы сделку только начали, сейчас будет закладка банковской ячейки. Нам ещё далеко до окончания расчёта и передачи расписки покупателю, очень далеко! Попросить сейчас отдать расписку – это явная попытка обмана, мошенничества!
Общее правило: пока не прошла государственная регистрация перехода права, деньги принадлежат покупателю, а расписка на деньги за квартиру – продавцу. Продавец до окончания госрегистрации не выпускает расписку из рук. После окончания государственной регистрации перехода права расписка обменивается на ключ от ячейки с деньгами за проданную квартиру. Но в этом правиле есть тонкости.
Получить ключ – ещё не значит, что вход в депозитарий продавцу разрешён. Возможность доступа в депозитарий определяет сотрудник банка, на основании представленных ему документов. Так же это не значит, что содержимое ячейки в полной сохранности.
Лучше, если до окончания доступа продавца к ячейке, и получения им наличных, покупатель или его представитель, получившие расписку, подождут вас у депозитария. Ну так, на всякий случай.
Есть другой вариант передачи расписки покупателю. Расписку закладывают в отдельную ячейку под те же условия доступа, что и наличная сумма платежа за квартиру. И тогда, после окончания государственной регистрации перехода права, сторона продавца забирает деньги, а сторона покупателя – расписку. Просто обмениваются ключами от банковских ячеек, и всё.
Заключение
Мы в статье коснулись самого основного, что характеризует важность и даже исключительность рукописной расписки в сделке купли-продажи недвижимости.
Коротко главное:
- Расписка важнее договора купли-продажи, так как при утере она не восстанавливается.
- Расписка на деньги за квартиру должна быть написана полностью «от руки» продавцом, кроме редких и обоснованных исключений.
- Хороший риэлтор заранее готовит образец расписки, что бы продавцу было легче написать её.
- Нет катастрофы в том, что в расписке будет допущена одна-две ошибки.
- Расписка о получении денег за квартиру по договору купли-продажи должна передаваться от продавца к покупателю в строго определённый момент.
